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올바른 해법은 먼저 부동산 불로소득을 근절하는 정책을 실시하여 투기적 가수요를 원천봉쇄함으로써 실수요만 남게 하고, 그 다음에 그 실수요에 대해서 공급이 부족하면 그 때 공급을 확대하는 것이다. 이런 공급확대론이 바로 '실수요 충족론'으로서 진정한 공급확대론이다.

이에 반해 조 위원이 주장한 부동산 불로소득 환수가 없는 공급확대론은 투기적 가수요까지 만족시키자는 '투기수요 충족론'에 다름 아니며, 나아가 '투기 조장론'에 불과한 것이다. 게다가 이런 주장은 한없는 투기수요를 만족시키기 위해 무한정 공급을 확대하다가 공급과잉으로 부동산 가격이 일시에 대폭락할 수 있는 위험을 전혀 고려하지 않고 있다는 점에서도 큰 문제이다.

그리고 현 정부의 부동산 불로소득 환수 정책들은 그 강도가 너무 강한 게 아니라 반대로 너무 약하고 여러 측면에서 불철저하다. 부동산 불로소득을 환수하는 가장 좋은 정책이 바로 부동산 보유세를 대폭 강화하는 것인데, 현 정부의 부동산 보유세 실효세율 최종 목표치는 2017년에 고작 0.61%에 불과하다. 부동산 불로소득 환수 정책을 부동산 보유세를 중심으로 더욱 강력하게 보완해야 한다.

부동산 보유세는 바람직한 공급 확대책이기도 하다. 투기목적으로 다주택을 보유하고 있는 계층이 더 이상 견디지 못하고 시장에 보유 주택을 매물로 내놓게 만들 정도로 부동산 보유세를 대폭 강화하는 것은, 매우 좋은 공급 확대책인 것이다. 공급 확대를 위해서는 아파트를 짓는 것만이 능사가 아니다. 건설할 때는 자원 낭비를, 그리고 나중에 철거할 때는 환경 파괴까지 감수해야 하는 이런 방식으로만 공급을 확대할 수 있다는 생각은 단견인 것이다.

토지 불로소득은 만악(萬惡)의 근원

조 위원은 부동산 불로소득 문제를 중시하는 현 정부의 각종 부동산 불로소득 환수 정책이 부동산 가격을 오히려 상승시켰다며 다음과 같이 비판하였다.

"참여정부의 부동산 정책은 우리 사회가 당면하고 있는 사회적 불평등과 갈등이 불로소득을 야기하는 부동산으로부터 발생한다는 인식에서 출발하고 있다. 과도한 개발이익이나 불로소득을 국가가 적극적으로 나서서 환수하는 것이 부동산 가격 안정과 사회적 정의를 실현하는 최선의 길이라고 생각하고 있다. 분양가 규제, 주택 공영개발 도입, 종부세 도입, 양도세 중과, 토지이용 규제 강화, 개발이익 환수 등 참여정부의 부동산정책은 이러한 맥락에서 이해할 수 있다. 그러나 부동산 가격 안정과는 거리가 먼 정책들이다. 오히려 공급이 탄력적으로 움직이지 못하게 함으로써 주거선호 지역의 주택가격을 더욱 치솟게 할 뿐이다."

그러나 이런 주장의 근본적 문제는 각종 부동산 관련 문제들이 얽혀 있는 한국 부동산 문제라는 나무를 전체로 보지 못하고 또 그 가장 큰 뿌리를 보지도 못한다는 점이다.

부동산 불로소득은 부동산 소유 양극화, 부동산 투기, 그리고 부동산 버블 등 한국 부동산 문제들의 뿌리에 있는 핵심원인이다. 부동산 불로소득이 존재하는 현실에서는, 부동산 불로소득을 노리고 부동산 부자들이 서민에 비해 은행 등 금융기관으로부터 대출을 더 쉽게 받아 부동산을 매입할 수 있기 때문에, 부동산 소유 양극화가 더 심화되고, 이는 다시 부동산 불로소득 소유의 양극화로 이어지는 악순환에 빠지게 되며, 이 과정에서 부동산 투기가 심화되고 부동산 버블이 발생하게 된다.

그리고 부동산 불로소득의 본질은, 토지는 물론이고 아파트 등 건물의 경우에도 토지불로소득에 있다. 아파트 투기의 원인은 건물이 아니라, 그 건물이 입지하고 있는 토지에 있다. 일반적으로 건물은 시간이 지나면서 낡아가므로 그 가치가 하락하는 반면, 건물 아래 토지는 인구증가와 사회발전에 의해 그 가치가 상승하는데, 아파트 투기는 바로 이 상승하는 토지가치를 불로소득을 얻기 위해 일어나는 것이다. 부동산 불로소득은 바로 토지 불로소득인 것이다.

토지 불로소득은 한국 경제의 고질(痼疾)이라 할 고비용·저효율 구조의 근본원인으로 작용한 지 오래다. 고(高)지가, 고(高)물류비용을 내용으로 하는 고비용 구조와 자금 배분의 비효율성, 투자의 비효율성 등의 저효율 구조의 배후에는 토지 불로소득 문제가 버티고 있는 것이다. 이에 대해서 하나씩 살펴보자.

해결 대안은 토지 불로소득을 제거하는 것

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첫째, 고지가 문제이다. 한국의 공단분양가는 개발도상국들은 물론이거니와 심지어 영국 같은 선진국과 비교해도 훨씬 비싼 수준이다. 이처럼 토지불로소득을 보장하는 기존 체제 하에서 자주 발생하는 토지투기로 인한 고(高)지가는 기업 경쟁력을 떨어뜨릴 뿐 아니라 초기자금이 부족한 신규기업에게 높은 진입장벽으로 작용한다.

둘째, 고물류 비용이다. 토지불로소득을 보장하는 체제 하에서 빈번히 발생하는 지가의 투기적 상승은 사회간접자본 건설을 위한 토지보상비를 증가시킴으로써 고물류 비용을 야기하며, 이는 제품의 가격 경쟁력을 약화시키는 요인으로 기능한다.

셋째, 자금배분의 비효율성이다. 토지 불로소득을 보장하는 체제 하에서는 사업의 경쟁력이나 기술력이 자금배분의 척도가 되는 것이 아니라, 토지담보대출능력이 자금배분의 주요한 기준으로 기능한다. 이는 현재 한국사회의 금융기관들의 대출관행을 보면 쉽게 알 수 있다. 사정을 더 악화시키는 것은 토지담보대출을 통해 배분된 자금이 다시 토지투기에 쓰이고 이는 다시 지가 상승을 불러온다는 사실이다.

넷째, 투자의 비효율성이다. 토지를 소유하고 있기만 해도, 혹은 전매하기만 해도 어마어마한 불로소득을 얻을 수 있기 때문에, 기업은 생산 활동을 통한 이윤추구보다는 '토지불로소득+이윤'의 극대화를 추구하고, 때로는 생산 활동을 통한 이윤보다는 토지불로소득을 추구하는 투자를 하기도 한다. 기업들이 생산 활동을 통한 이윤추구를 하면 고용이 창출되고 국부(國富)가 증가하는 등의 긍정적 효과를 발생시키지만, 토지 불로소득 추구는 아무런 생산적인 기능을 하지 못한다.

이처럼 토지 불로소득은 한국 부동산 문제의 핵심 원인인 부동산 불로소득의 본질이자, 한국 경제의 고비용 저효율 구조의 주범으로서 만악(萬惡)의 근원인 것이다. 어떤 문제의 근본적인 해결 대안은 바로 그 문제의 원인을 제거하는 것이다. 문제의 원인이 토지 불로소득이라면 당연히 그 해결 대안은 토지 불로소득을 제거하는 것이 되어야 한다. 그럼 점에서 이하에서 상술할 토지보유세의 강화는 한국 부동산 문제와 한국 경제의 고비용 저효율 구조 문제의 원인을 제거하는 진정한 대안이 된다.

가장 시장친화적인 대안은 바로 토지보유세 강화

조 위원은 "결국 해답은 시장이다.", "부동산 정책을 복지정책의 일환으로 보지 말고 거시경제를 이루는 하나의 시장으로 간주하는 발상의 전환이 필요하다"고 말하고 있다. 조 위원을 비롯하여 대부분의 공급확대론자들은 입만 열면 시장을 외쳐왔다. 그렇지만, 사실 가장 시장친화적인 대안은 공급 확대가 아니라 바로 토지보유세의 강화이다.

부동산(토지)시장의 활성화 방안에 관한 두 견해가 있다. 하나는 (자칭)시장주의자들의 주장으로서, 부동산 가격이 급등하는 근본 이유는 각종 규제 때문에 토지공급이 제약되고 있기 때문이라는 것이다. 따라서 부동산가격을 잡으려면 규제 완화가 필요하다는 주장이다.

또 하나는 투기적 가수요를 중시하는 주장으로, 토지불로소득을 노리는 투기 때문에 부동산 가격이 급등한다는 것이다. 따라서 부동산 가격을 잡으려면 투기 근절 대책이 필요하다는 주장이다. 전자의 견해는 공급측면을 강조하고 있고, 후자의 견해는 수요측면을 강조하고 있다.

시장 가격은 공급과 수요 모두에 의해 영향을 받기 때문에 시장친화적인 대안을 모색하기 위해서는 공급 측면과 수요 측면을 모두 보아야 한다. 먼저 수요 측면을 살펴보자. 토지보유세는 투기 수요를 억제하는 강력한 수단이다.

토지보유세가 대폭 강화되면 더 이상 토지 불로소득을 기대할 수 없기 때문에 투기 수요가 근절된다. 다음으로 공급 측면을 살펴보자. (자칭)시장주의자들이 주장하는 것처럼 공급제약의 원인은 규제에만 있는 것이 아니다. 투기적 동기로 제대로 쓰이지 못하는 토지가 많기 때문에 공급제약이 발생하는 경우가 더 많다.

총체적 조세개혁을 단행해야

토지보유로 인해 발생하는 비용(이 비용에 해당하는 대표적인 것이 바로 토지보유세)이 아주 적기 때문에 토지를 이용하지 않으면서도 시장에 내 놓지 않는 소위 '퇴장된' 토지가 많다. 이 토지가 시장에 나올 수 있는 제도가 수립된다면 토지의 공급은 획기적으로 높아질 것이다. 토지보유세를 강화해서 투기 목적으로 유휴(遊休)화 되어 있거나 해당 토지의 등급보다 낮게 사용되고 있는 토지가 시장에 풀려나오도록 하는 정책이 가장 중요한 공급 확대 정책이 되는 것이다.

토지보유세 강화를 통해 투기 수요를 잡지 않는 한 각종 규제를 푼다고 해서 풀린 토지가 생산에 투입되도록 시장에 나온다는 보장이 없다. 다시 투기적 수요로 흡수될 것이다. 즉 의도했던 공급은 늘어나지 않고 토지부족 현상만 심화되는 것이다. 규제완화가 진정으로 토지공급으로 이어지기 위해서는 투기 수요를 막는 제도가 먼저 도입되어야 하는 것이다.

요컨대 토지보유세는 공급은 확대하고 (투기)수요는 억제하여 공급과 수요 양 측면을 모두 만족시키는 진정한 시장친화적인 대안인 것이다. 그런데 여기서 주목해야 할 것은, 토지보유세를 올리기만 해서는 안 되고, 반드시 토지보유세를 올리는 만큼 생산·유통·소비·소득·부에 대한 각종 조세를 감면하는 총체적 조세개혁을 단행해야 한다는 점이다.

이렇게 할 경우에 다음과 같은 네 가지 경로를 통해 경제를 성장시킨다. 첫째, 노력과 기여의 대가를 완전하게 차지할 수 있으므로 생산을 촉진한다. 둘째, 자본과 자본소득에 대한 조세를 감면함으로써 저축을 촉진한다. 셋째, 토지 및 기타 자연의 기회에 대한 사용대가를 징수함으로써 적정 사용을 촉진한다. 넷째, 토지 및 기타 자연의 기회에 대한 투기를 근절하여 효율성을 높이고 투기로 인한 자원의 저사용을 방지한다.

<중앙> 잘못된 원인파악과 그릇된 처방, 이제 그만둬야

이것은 '토지 불로소득 환수제'이면서 동시에 '노력소득 최대보장제'이다. 토지 불로소득을 얼마나 많이 환수하는가에 따라 그만큼 노력소득을 더 보장할 수 있다. 토지 불로소득을 최대한 환수해서 노력소득을 최대한 보장해야 한다. 이것이야말로 진정한 토지공개념이며, 바람직한 사유재산제인 것이다.

<중앙일보>는 단순히 공급확대만 외치는 사이비(似而非) 시장논리만을 내세우며, 전세난을 해결하려면 사람들이 마음대로 투기하도록 방임하라는 식의 무책임한 주장을 이제 그만 접어야만 할 것이다.