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▲  7월 5일 오후 국회도서관 소회의실에서 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'라는 주제로 박정하 국회의원과 주택산업연구원이 주최하고 대한주택건설협회와 한국리츠협회가 후원하는 정책토론회가 개최됐다.
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최근 국내 부동산 시장은 복합적으로 어려운 처지에 처해 있다. 글로벌 고금리에 따른 주택가격 하락과 공급망 교란에 따른 원자재 가격 상승으로 미분양 증가와 함께 건설사의 자금난이라는 이중고에 처해 있다.

이런 상황이 지속되면 건설업계의 부실화와 금융시장으로의 파급을 통해 국가경제 전체에 악영향을 줄 수 있다. 이런 가운데 주택시장의 침체를 해결하고 미분양 주택의 급증을 막기 위한 민관 합동 국회토론회가 열렸다.

5일 오후 3시 국회도서관 소회의실에서 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'라는 주제로 박정하 국회의원과 주택산업연구원이 주최하고 대한주택건설협회와 한국리츠협회가 후원한 정책토론회가 개최됐다.

박정하 국회의원은 인사말을 통해 "고금리 지속과 주택 수요 감소로 미분양 증가와 주택시장의 침체로 이어지고 있다"면서 "이를 막기 위해 2008년 금융위기 당시 공공기관과 시공사가 주도하여 미분양주택의 문제를 해소한 바 있던 'CR리츠(Corporate Restructuring REITs, 기업구조조정리츠)를 보완하여 재도입할 필요가 있다"고 밝혔다.

정원주 주택산업연구원 이사장은 인사말을 통해 "작년부터 주택시장은 공사 원가 급등, 시장 침체, 자금 경색 등 다양한 악재를 겪고 있다"며 "이 중 비수도권을 중심으로 미분양 주택의 적체 문제는 주택수요 부족 및 분양가와 시장가격의 괴리의 장기화가 예상돼 선제적인 대응책 강구가 필요하다"고 말했다.
 

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▲  국회도서관 소회의실에서 열린 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'라는 주제의 정책토론회에서 박정하 국회의원이 인사말을 하고 있다.
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▲  국회도서관 소회의실에서 열린 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'라는 주제의 정책토론회에서 정원주 주택산업연구원 이사장이 인사말을 하고 있다.
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미분양주택의 해소위해 'CR리츠' 재도입할 필요

최덕철 주택산업연구원 부연구위원은 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'라는 주제발표를 통해 "현재 주택시장은 작년 초부터 1년여 간의 단기 급락 후 조정국면을 지나고 있으며, 앞으로 점진적인 경기회복과 금리 하락에 따라 수도권과 지방광역시 인기지역은 회복세를 보일 수 있지만 수요압력이 크지 않은 여타지역은 조정국면이 길어질 수 있고 미분양도 장기화될 수 있다"며 "지방경제와 제2금융권 안정을 위해 대책이 필요하다"고 밝혔다.

그는 "이에 따라 미분양 적체를 해소하기 위해 2008년 금융위기 때 활성화대책을 추가하여 시행된 적이 있는 CR리츠를 적극적으로 활용해야 한다"며, 이를 위해서 "주택시장 활성화기에 폐지된 CR리츠에 대한 신용보강과 세제·금융지원 등 정부지원대책을 하루빨리 복원해야한다"고 밝혔다.

그는 주택가격 결정의 네 가지 요인으로 경기, 주택수급, 주담대 금리와 정책변수를 들면서, "현재 시장정상화를 지향하는 강력한 규제완화 및 세제·금융정책과 급격한 공급 감소는 회복요인으로, 반면 횡보하는 경기와 금리는 하방요인으로 작용하고 있다. 종합해볼 때 전반적으로 상승요인이 약간 우세한 상황이지만 앞으로 금리향방과 2·3 금융권 안정여부가 추가적인 하락요인으로 작용할 수 있다"고 전망했다.

최 연구원은 또 "미분양은 4월말 현재 7만 1천호 수준이지만 공식통계와 달리 10만호 이상으로 추정된다"며, "장기적체 가능성이 큰 지방 미분양에 대해서 특단의 조치를 취하지 않으면 건설업과 제2금융권의 연쇄부도가 우려되므로 선제적 대책이 시급하다"고 밝혔다.

그는 "금융위기 직후에 시행됐던 미분양해소를 위한 CR리츠는 건설사와 대출금융기관, 투자자, 임대세입자 모두 윈-윈 하는 성과를 거둔 것으로 조사되었다"며, "이번에도 시장이 최악의 상황에 처하기 전에 선제적으로 미분양해소용 CR리츠를 활성화해 지방의 미분양 적체를 빨리 해소하는 것이 바람직하다"고 밝혔다.

그에 따르면, 금융위기 직후 미분양사업장을 가진 시공건설사는 구조조정 리츠 실행전 최소 30%이상 손실 상황에 놓여있었으나 10%내외로 손실액을 줄였고, 투자자는 5% 내외의 수익을 거뒀으며, 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고, 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주한 것으로 조사되었다.

또 금융위기 직후 미분양해소를 위해 도입된 CR 리츠의 활성화를 뒷받침하기 위해, 정부는 주택가격 30%이상 하락시 하락된 가격으로 공공구매를 확약하여 신용을 보강해 주고 세제·금융지원으로 사업성을 강화시켰으나 이후 시장 정상화기에 이런 지원책을 모두 폐지했었다. 이를 다시 실행하기 위해서는 폐지된 제도를 하루빨리 복원하고 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 강구해야한다는 것이다.
  

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▲  국회도서관 소회의실에서 열린 정책토론회에서 최덕철 주택산업연구원 부연구위원이 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'라는 주제발표를 하고 있다.
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▲  국회도서관 소회의실에서 열린 정책토론회에서 남영우 국토교통부 토지정책관이 발언하고 있다.
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문제점 보완하여 CR 리츠 재도입해야

이어진 토론에서는 한만희 서울시립대 명예교수를 좌장으로 여러 전문가들이 CR 리츠제 도입시 공공성과 책임성 강화, 설립 절차와 대주주 배당 규제 완화, 저신용 중소건설사 미분양주택 매입시 세제 혜택 등 다양한 방안들을 제시했다. 

정부 측 대표로 참석한 남영우 국토교통부 토지정책관은 "현재 미분양주택이나 건설업체의 부도의 수가 2008년 대비 작은 것으로 나타나 선제적 대응책 수립은 일러 보인다"며 "시장상황을 모니터링하면서 위기적 상황을 인식하고 세제 혜택이나 절차 간소화 등 입법적 정책이 필요한 부분에 대해서는 준비 중이다"고 밝혔다.