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모든 상품에는 가격이 있다. 토지에도 가격이 있다. 그런데 토지의 가격에는 다른 상품에는 없는 몇 가지 특징이 있다. 토지가격에만 있는 독특한 특징들은 토지가 어떤 상품인지를 잘 나타내준다.
따라서 이러한 특징들을 살펴보면 그만큼 토지라는 상품에 대해 더 많이 알 수 있게 된다. 토지가격의 특징을 통해서 토지라는 것이 어떤 상품인지를 좀 더 정확하게 알아보자. 토지가격에는 다음과 같은 특징이 있다.
① 가격 외에 '임대료'도 있다
우리가 흔히 말하는 '가격'이란 그 물건의 '교환의 대가'를 의미한다. 즉, 어떤 물건의 가격이란 그 물건의 거래금액 혹은 매매금액을 말한다. 토지에도 다른 상품과 마찬가지로 거래금액 즉, '가격'이라는 것이 있다. 예컨대 유비의 토지가 3억에 매매되었다면 그 3억이라는 거래금액이 유비 토지의 가격인 것이다.
@BRI@그런데 토지가격에는 가격 외에 임대료라는 것이 하나 더 있다. 임대료란 남의 토지를 일정기간 사용하고 수익하는 대가로 그 소유자에게 지불하는 금액을 말한다. 토지임대료를 흔히 '지대'라고도 한다.
토지에는 영속성과 고가성의 특성이 있다. 토지는 수명이 무한하고 값이 비싸기 때문에 다른 상품에 비해 임대차시장이 잘 발달되어 있다. 그래서 토지에는 소유자와 사용자가 분리되는 경우가 많다.
토지는 매매라는 형태의 거래 외에도 임대차라는 형태의 거래도 자주 이루어지기 때문에 토지에는 매매금액인 '가격' 이외에도 임대차에 의한 사용∙수익의 대가인 '임대료'라는 게 하나 더 있다.
일반적으로 좁은 의미에서 가격이라고 하면 매매금액인 '가격'만을 말하고, 넓은 의미로 말할 때는 '임대료'까지 합하여 가격이라고 한다. 그리고 가격과 임대료는 원본과 과실의 관계에 있다고 말한다.
내 토지를 남에게 빌려주고 임대료를 얼마나 받을지를 계산할 때 가격이라는 원본가치를 기준으로 해서 계산한다는 의미이다. 혹은 내가 내 토지에 대해 임대료라는 과실을 얻을 수 있는 것은 내가 가격이라는 원본가치를 지불했기 때문이라고 해석해도 좋다.
토지의 가격에는 '가격' 외에 '임대료'도 있기 때문에 토지에 투자할 때는 가격상승에 따른 양도차익 외에 보유기간 동안의 임대료 수익도 염두에 두어야 한다. 흔히 투자자들은 '토지의 투자수익=양도차익'이라는 생각을 하고 있는데 절대로 그런 것이 아니다. 토지의 임대료수익도 절대로 놓쳐서는 안 되는 부분이다. 토지를 구입한 경우에는 보유기간 절대로 그냥 놀리지 말고 어떤 형태로든 임대료 수입을 올릴 수 있도록 방법을 찾아야 한다.
② 토지 가격은 토지 소유권에 대한 가격이다
유비가 토지를 하나 매입하면서 1억원을 지불하였다고 해보자. 이때 유비는 토지덩어리에 대해 1억을 지불한 것이 아니고 그 토지의 소유권을 넘겨받는 대가로 1억이라는 돈을 지불한 것이다. 유비가 토지를 구입한 후 유비는 토지덩어리를 집으로 가지고 오는 것이 아니고 단지 등기권리증 하나 집으로 들고 온다. 그래서 토지의 가격은 소유권의 가격이라고 한다.
따라서 토지거래를 할 때는 소유권 이전에 각별히 신경을 써야한다. 만일 소유권에 하자가 있다거나 혹은 소유권이전이 안 되는 토지라면 그런 토지에 대해서는 가격을 지불해서는 안 된다. 다시 말해서 그런 토지는 매입해서는 안 된다는 것이다.
③ 토지가격은 주변 지역에 의해 좌우된다
부동산가격의 형성요인에는 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인 세 가지가 있다. 일반적 요인이란 모든 부동산가격에 영향을 주는 요인을 말한다. 지역적 요인은 해당 지역 내의 부동산가격에만 영향을 주는 요인이다. 그리고 개별적 요인이란 해당 부동산의 가격에만 영향을 주는 요인이다. 이 중에서 부동산의 가격에 가장 큰 영향을 주는 요인은 지역적 요인이다.
지역적 요인이란 그 지역이 가지고 있는 독특한 특징을 말한다. 토지는 움직이지 못하기 때문에 늘 그 자리에 있을 수밖에 없다. 그래서 가격이나 용도 등이 그 지역의 영향을 받게 되는데, 특히 가격이 그 지역의 영향을 직접적으로 받는다.
예를 들어 두 토지의 모양과 면적이 같다 하더라도 시내 중심가에 있는 토지는 가격이 높고 변두리 외곽 쪽에 있는 토지는 가격이 낮다. 시내 중심가에 있는 토지는 주변 지역이 잘 나가니까 덩달아 가격이 높아지고, 변두리에 있는 토지는 주변이 신통치 못하니까 더불어 가격이 낮아지는 것이다. 이렇게 토지의 가격은 주변지역 환경의 영향을 받게 되는데, 이러한 주변 환경을 지역적 요인이라고 한다.
지역적 요인의 구체적인 예로는 그 지역의 기상상태, 그 지역 거주자들의 직업∙직장∙소득수준, 도로의 폭이나 포장상태, 도심과의 거리 및 교통수단의 상태, 학교∙공원∙병원 등의 배치상태, 위험∙혐오시설의 유무, 그 지역의 번영 정도 및 성쇠 상태 등을 들 수 있다.
그런데 이러한 지역적 요인은 고정되어 있는 것이 아니라 늘 변한다. 가령 어떤 지역의 번영 정도나 성쇠 상태는 시간에 따라 변한다. 한때 잘 나가던 동네가 시간이 흐르면서 쇠락의 길로 접어드는 경우를 흔히 볼 수 있다. 혹은 그 반대로 별 볼일 없던 동네가 새로 개발되면서 여러 가지 환경이 개선되고 발전하는 경우도 종종 있다.
이처럼 어떤 지역의 지역적 요인이 늘 변하기 때문에 토지의 가격 역시 늘 변할 수밖에 없다. 이러한 사실은 토지 투자에 있어서 큰 지침을 제시해 준다. 토지를 구입할 때는 땅 자체보다는 지역을 먼저 보아야 한다. 토지의 가격은 그 땅 자체가 가지고 있는 요인보다는 그 지역이 가지고 있는 요인에 더 큰 영향을 받기 때문이다.
그리고 지역적 요인을 살필 때도 현재의 모습만 보지 말고 미래에 어떻게 변화할 것인가를 생각해 보아야 한다. 미래에 지역적 요인이 어떻게 변하느냐에 따라 그 토지의 가격이 올라갈지 내려갈지가 결정되기 때문이다.
④ 토지가격에는 매도자의 특별한 사정이 개입되기 쉽다
토지거래를 해 보신 분들, 가끔 좋은 물건이 상당히 싼 값에 매물로 나오는 경우를 보셨을 것이다. 이런 물건을 만나면 짭짤한 투자수익을 올리게 된다. 토지거래에서 돈 버는 방법은 간단하다. 싸게 사서 비싸게 팔면 된다. 토지투자는 아파트 투자와는 달리 얼마나 싼 땅을 구입하느냐 하는 것이 중요하다.
토지투자는 일단 값이 싼 땅을 사는 것이 좋다. 현재의 효용가치는 좀 적더라도 가격이 싼 땅을 사두는 게 좋다. 그리고 장기간 보유하는 것이다. 이렇게 하면 대개 토지투자에서는 성공한다.
그런데 때로는 가치에 비해 가격이 낮은 매물이 있다. 토지소유자가 급하게 내놓은 것들인데, 이런 경우는 대개 토지소유자들의 개인사정이 있다. 가령 멀리 이사를 가면서 낮은 가격으로 팔게 되었다든지, 갑자기 목돈이 필요하게 되었다든지 혹은 은행에 저당권이 설정된 토지가 경매에 넘어가게 되었다든지 하는 경우 등이다.
토지투자에 성공하는 방법 중 하나가 바로 '급매물'을 구입하는 것이다. 급매물은 물건 자체에 비해 가격이 낮다. 그래서 일반적인 경우보다 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 시세에 비해 저렴하게 나온 급매물을 만나면 놓치지 않는 게 좋다. 하지만 급매물 토지에 대한 묻지마식 투자는 절대 곤란하다. 급매물을 가장한 사기에 걸려들 수 있기 때문이다.
부동산시장에는 남의 부동산을 자기 부동산인 것처럼 주인 행세를 하면서 사정상 싸게 판다고 접근하는 부동산 사기꾼들이 있다. 이들은 너무나 자연스럽게 행동하기 때문에 '사두면 큰돈 번다'는 말에만 신경 쓰다보면 깜빡 속아 넘어간다. 이들 전문 부동산 사기꾼들은 부동산등기부등본도 감쪽같이 위조한다. 이들에게 걸려들면 큰 낭패를 보게 된다.
급매물은 주인으로부터 직접 사는 것은 좀 위험하다. 매도자가 진짜 주인이 아닐 가능성이 있기 때문이다. 그래서 급매물은 신뢰할 수 있는 중개업자로부터 구입하는 것이 좋다. 토지투자는 곳곳이 지뢰밭이다. 수익이 큰 곳에는 그만큼 위험도 많다.
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