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<부동산 이야기> 쉰한번째입니다. 오늘은 토지의 특성 중 '부증성'에 대해서 말씀드리겠습니다.
'부증성'이란 말 그대로 '토지의 면적을 늘릴 수 없다'는 특징입니다. 즉, '토지는 생산이 불가능하다' 혹은 '토지의 양은 고정되어 있다'는 말입니다.
부증성과 관련하여 토지 투자시 고려해야할 몇 가지 사항에 대해서 말씀드리겠습니다.
1. 토지의 가격, 올라가게 되어있다
모든 상품의 가격은 그 상품의 수요와 공급에 의해서 결정됩니다. 그 상품의 수요가 증가해서 수요가 공급보다 많아지면 가격은 상승하고, 반대로 공급이 증가해서 공급이 수요보다 많아지면 가격은 하락합니다. 토지도 예외는 아닙니다. 토지의 가격도 기본적으로 토지의 수요, 공급에 의해서 결정됩니다.
그런데 토지의 공급은 부증성의 특성 때문에 공급량이 고정되어 있습니다. 토지의 공급량은 시간이 지나도 늘어나지 않습니다. 토지는 생산이 불가능하기 때문입니다.
토지의 공급량이 고정되어 있으므로 토지의 가격은 수요에 의해 결정되게 됩니다. 다시 말하면 수요의 변화가 토지의 가격을 좌우합니다. 특정 토지에 대한 수요가 증가하면 그 토지의 가격이 상승하고 특정 토지에 대한 수요가 감소하면 그 토지의 가격이 하락합니다.
그런데 토지에 대한 수요는 계속 증가하고 있는 것이 현실입니다. 따라서 토지의 수요와 공급을 비교해보면 언제나 수요가 공급보다 많습니다. 우리가 흔히 하는 말로 토지에는 늘 '초과수요'가 존재합니다. 그래서 장기적으로 보면 토지의 가격은 계속해서 상승하게 되어 있습니다. 물론 단기적으로는 가격의 하락이 있을 수 있습니다.
2. 토지에는 안정된 가격이 없다
앞에서 본 것처럼 부동산의 가격은 수요에 의해 결정됩니다.
일반 상품은 생산이 가능하기 때문에 수요가 증가하면 생산량을 늘려서 공급량을 증가시킬 수 가 있습니다. 그래서 어떤 상품의 수요가 증가해서 가격이 상승하면 공급량을 증가시켜 가격을 다시 낮출 수가 있습니다. 그래서 일반 상품에는 '안정된 가격'이존재합니다.
그러나 토지는 생산이 불가능하기 때문에 수요가 증가한다고 해도 거기에 따라 공급량을 증가시키는 것이 불가능합니다. 그래서 토지의 가격은 수요량에 따라서 가격이 상승하기도 하고 하락하기도 합니다. 수요가 많으면 가격이 올라가고 수요가 적으면 가격이 하락합니다.
특정 토지에 대한 수요가 증가해서 가격이 상승할 때, 그 토지의 공급을 증가시켜 가격을 낮추는 것이 불가능합니다. 그래서 토지에는 '안정된 가격'이 없습니다. 수요의 변화에 따라 가격도 수시로 변합니다.
여기에 부동산 투자의 포인트가 있습니다. 토지의 가격은 수요에 따라 변하기 때문에 토지에 대한 수요를 예측하면 가격 변화를 예측할 수 있습니다. 향후 수요증가가 예상되는 지역에 투자를 하면 높은 투자수익을 얻을 수 있습니다. 이 때 이미 수요가 충분히 발생해서 가격이 많이 올라 있는 지역은 좋은 투자대상이 아닙니다.
이 경우는 그 주변지역을 살펴보시기 바랍니다. 그 주변지역은 아직 가격상승이 많지 않을 수 있습니다. 그러나 시간이 지나면 이곳의 토지가격도 올라가게 되어 있습니다. 이런 지역이 투자대상으로 좋습니다. 부동산 투자는 타이밍입니다.
부증성과 관련하여 한 가지만 더 말씀드리겠습니다.
부증성의 특성 때문에 토지의 양이 고정되어 있습니다. 토지의 양은 고정되어 있는데 토지에 대한 수요는 계속 증가하고 있기 때문에 주어진 토지를 효율적으로 잘 이용해야 한다는 문제가 대두됩니다.
전에 살펴보았던 '부동산의 최유효이용'이라는 개념도 토지의 양이 고정되어 있는 '부증성'에서 비롯된 것입니다. 토지의 양이 고정되어 있으므로 한정된 토지를 가장 좋은 용도로 이용해야 한다는 것입니다.
여기에 부동산 투자 포인트가 숨어 있습니다. '부증성'과 '최유효이용'의 개념에 의해, 토지는 그 용도를 어떻게 결정하느냐에 따라서 가치가 달라지게 됩니다.
그러므로 토지를 구입하실 때는 '이 토지를 어떤 용도로 이용하면 좋을까' '어떤 용도로 사용하면 토지의 가치가 올라갈까'를 항상 생각하시기 바랍니다. 좋은 용도를 찾아내시면 그 결과로 높은 투자수익이 돌아올 것입니다.
토지의 특성 중 부증성에 대해서 말씀드렸습니다. 다음에 계속하겠습니다.
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