집값 문제 곧 아파트값 문제만큼 우리사회를 뜨겁게 달군 문제는 드물 것이다. 당연하다. 최소주거면적이하의 국민이 300만 세대 800만 명에 달하고 아파트 분양가가 3.3㎡(1평)당  1800만 원 내지 3천만 원이나 되는 곳도 있을 정도로 천정부지로 올라 웬만한 월급 받아서는 평생 모아도 30평짜리 아파트 한 채를 살 수 없을 정도니 아파트 값이 최대의 관심사가 되지 않을 수 없다.

이러다 보니 그동안 정부의 집값안정대책이 부지기수로 나왔으나, 대부분의 정책은 집값안정에 기여하기보다 집값폭등을 부채질 하는 결과를 초래한 것이 사실이다. 만약 정부의 집값안정정책이 성공을 거두었다면 지금쯤 집값 문제가 최대관심사에서 멀어졌을 것이기 때문이다.

이처럼 집값 문제가 여전히 국민적 관심사가 되다 보니 정치권에서 이런 저런 방안을 내놓았는데, 반값아파트공급이라 하여 ‘토지임대부 아파트’와 ‘환매조건부 아파트’가 그것이다. 그리고 최근에는 이번 대선에 출마한 문국현 후보가 ‘반의 반값 아파트’를 주장하기에 이르렀다.

그런데 정부는 이들이 제시한 정책에 따라 시범지역(군포)을 정해 토지임대부 아파트와 환매조건부 아파트를 건립할 계획으로 분양을 했으나 분양율이 10분의 1에도 미치지 못해 결국 이런 정책은 현실적이지 못함이 판명되었다.

이런 결과에 대해 이 방안을 처음 제기했던 홍준표 의원은 정부가 자신이 제안한 방안대로 추진하지 않아서 실패한 것이라고 주장하나 자신의 방안대로 해도 성공할 수 없음이 분명하다.

홍 의원이 제안한 방안인 국공유지 활용우선, 용적률 확대, 분양원가 공개, 토지임대기간 40년 보장 및 재건축시 우선입주보장 등을 따르더라도 반값아파트 공급은 불가능하겠기 때문이다. 특히 홍 의원은 미국이나 싱가포르 등 선진국이 100년 전에도 성공한 정책인데 왜 성공할 수 없느냐고 반문하는데, 100년 전에 그것도 그 나라들과는 경제환경이 전혀 다른 우리나라에서 그와 같은 정책을 채택해서는 성공하리라는 보장은 전혀 없는 것이다.

싱가포르의 경우 주택보유율이 거의 100%이고 공공주택이 85% 정도나 되어 부유한 사람이 고급민영주택을 구입하는 경우가 있으나 우리나라처럼 ‘내집 마련의 꿈’을 위해 박이 터질 일은 없기 때문에 주택가격이 안정될 수밖에 없다. 즉 그런 나라에서 성공적이라고 해서 우리나라에서 성공하리란 보장은 전혀 없다.

왜 토지임대부 아파트와 환매조건부 아파트가 성공하지 못하는지 그 이유를 제대로 알아야 한다. 국공유지를 충분히 활용하지 못함으로써 주택가격이 주변시세의 90% 내지 110%가 된 것도 실패한 한 원인이지만, 그것보다는 ‘내집’이 되지 못한 것과 주변시세의 상승에 따라 내집의 가격도 올라 경제적 이익을 얻는 것이 봉쇄되어 있는 것이 더 큰 원인일 것이다. 즉 어떤 조건으로든 ‘내집 마련의 꿈’도 충족시켜주면서 가격을 인하시켜 줄 수 있어야지 그것이 아닌 한 어떤 정책도 국민의 호응을 얻지 못할 것이다.

따라서 이처럼 ‘반값아파트’란 이름아래 토지임대부 아파트니, 환매조건부 아파트를 제안한 것은 결국 현실성이 없는 포퓰리즘에 불과했던 것이다. 더욱이 문국현씨의 경우 ‘반의 반값 아파트’를 제안했는데 이 주장의 허구성은 더 말할 것이 없다. 특히 ‘반값아파트정책’ 곧 토지임대부 아파트와 환매조건부 아파트가 허구임이 드러난 지금, 문씨 측은 ‘반값아파트’를 넘어 ‘반의 반값 아파트’가 가능함을 다시 강조해서 주장해야 할 텐데 홍준표 의원을 공격하기에 바쁘니 정말로 어처구니가 없다.

문국현씨 공보팀은 보도자료를 통해 “홍준표 의원님, 지금 남 이야기할 때가 아닙니다”라는 제목으로 “작년 말 자신(홍준표 의원)의 최초제안 및 여․야합의에 의해 정부 시범사업으로 시행된 ‘반값아파트’ 즉 환매조건부 및 토지임대부 주택 분양사업이 청약미달사태 ‘사실상 실패이며 무책임한 한건주의정책의 결과’라는 비판을 받고 있는 데 대해 책임있게 입장을 밝혀 자기 발등에 떨어진 불부터 꺼야 할 것이다”라고  충고했는데, 홍 의원에 대한 비판이 틀린 것은 아니지만 그러면 ‘반의 반값 아파트’를 주장한 문국현씨의 입장은 밝히지 않으니, 문국현씨 측은 홍 의원측 보다 더 무책임한 것이 아닐 수 없다.

결국 포퓰리즘의 대결이 허무한 결과를 초래하면서 집 없는 국민의 서러움만 더 깊어지게 생겼다.

그러면 어떻게 해야 할 것인가? 원칙대로 해야 한다. 원칙이 무엇인가? 민간부문은 시장경제의 원리에 맡기고 집 없는 서민을 위해서는 정부가 적극 나서야 한다. 그리고 지방의 상업과 교육이 열악하도록 그대로 내버려 두고서는 서울 내지 수도권으로 인구가 밀려들 수 밖에 없고 그렇게 되면 서울과 수도권의 집값은 폭등할 수밖에 없기 때문에 지방의 산업과 교육을 획기적으로 육성해서 수도권으로의 인구집중을 막아야 한다.

그래서 민간부문에서는 수요와 공급이 자유롭게 이루어지게 해야 하고, 집 없는 서민을 위해 정부가 공공주택을 대량으로 공급해야 한다. 즉 원가공개, 분양가 상한제, 보유세의 대폭인상 등은 옳지 않다. 그런 식으로 집값을 눌러두면 3,4년 뒤 또 집값이 폭등하게 되어 있다. 수요가 있는데 공급이 뒤따르지 않으면 가격은 폭등하게 되어 있다. 공급이 획기적으로 늘어나게 해야 하고 그렇게 하려면 시장경제의 원리를 벗어난 규제는 금물이다.

문제는 공공주택을 어떻게 낮은 가격으로, 그러면서도 ‘내집 마련의 꿈’도 충족시키면서 공급할 수 있느냐가 문제인데, 이를 위해서는 수도권의 개발제한지역으로 묶여 있는 국공유지를 재조정해서 공공주택을 위한 택지를 최대한 확보하고 또 사유지 경우 개발제한구역으로 묶여 있는 상태에서의 시세대로 국가가 매입해서 국공유지와 함께 택지로 활용해야 할 것이다.

이렇게 해서 토지임대부나 환매조건부가 아니라 분할상환 곧 ‘공공할부주택’을 대량으로 건설하여 집값을 낮게 하면서도 ‘내집 마련의 꿈’도 충족시키고 심지어 언제든 팔 수 있게 함으로써 주택가격의 상승에 따른 재산증식의 보람도 느낄수 있게 해야 할 것이다.

거듭 말하지만 민간부문의 경우는 시장경제의 원리에 맡겨야 한다. 3.3㎡당 천만 원을 받든 5천만 원을 받든 그것이 사술이나 강압에 의한 것이 아닌한 정부가 간여할 일이 아니다. 돈 많은 사람들끼리 아파트를 얼마에 매매하든 그것은 그들의 자유로 간주하는 것이 옳다. 그것이 서민주택문제에 영향을 미치지 않을 것이기 때문이다. 다만 개발이익을 독점하는 것을 막기 위해 양도소득세율을 높여 투기가 일어나지 않도록 유도하면 된다. 즉 보유세는 최소한에 그치게 하고 양도소득세를 높이는 것이 옳다.

지금 지방에 있는 주택들은 미분양 홍수를 이루고 있다. 근본적인 이유는 지방에서 살려고 하는 사람이 적기 때문이다. 즉 취업이 어렵고 교육여건이 안 되어 있기 때문이다. 지방의 산업과 교육을 육성함이 없이는 서울과 수도권의 주택문제 해결도 어렵다고 보고 종합적인 안목에서 주택문제에 접근해야 할 것이다.