|
최근의 부동산값 폭등을 놓고 여러 대책들이 쏟아지고 있습니다. 그동안 참여정부에서는 2002년이후 30여개의 부동산 대책을 발표하였고, 올해에도 3.30 대책과 같은 추가 대책을 발표했지만 주택시장의 불안이 지속되는 모습을 보이자 이제는 금리인상을 통해 수요를 억제해야 한다는 목소리들이 높아지고 있습니다.
사실 금리정책이 대두되게 된 이면에는, 그동안 실시했던 세제 강화를 통한 수요억제 정책이 부동산 수요 억제의 효과 뿐 만 아니라 오히려 공급을 축소시킨 측면이 있었던 점, 신도시나 뉴타운과 같은 공급확대 정책들이 오히려 집값 폭등을 가져온 주요원인이라는 점 때문에 금리정책과 같은 근본적인 방법을 동원해야 한다는 주장이 설득력 있게 제기 되고 있는 것입니다.
금리인상으로 부동산 가격을 잡을 수 있다는 주장은 현재의 부동산 가격급등의 주요한 원인이 시중에 풀린 과잉유동성 때문이라는데 근거를 두고 있습니다. 사실 우리나라는 막대한 경상수지 흑자에 따른 외환보유고 과다(외환을 보유하려면 시중에 통화를 풀어 외환을 회수하여야 합니다)와 저금리 기조의 지속 등으로 통화 유동성이 많이 늘어난 상태입니다.
기업들의 부채비율도 외국기업에 비해 아주 많이 작아졌으며 기업들이 돈을 빌려가지 않으니 금융권에서는 개인들에 대한 담보대출을 늘리려 노력하고 있습니다. 이러한 요인들로 인해 부동산에 대한 과잉 유동성이 흘러들어 가면서 주택가격을 상승시키는 주범이 되고 있다는 것입니다.
주요 경제연구소에서 발표한 통계를 보면 90년대 이후에는 금리와 주택가격의 상관관계가 강해졌고, 주택가격의 버블이 저금리에 의해 발생하였다고 규정한 일부 연구결과도 나와 있습니다.
효과적인 금리인상 수준은?
물론 버블의 요인에는 금리요인이 크게 작용하고 있음은 부정할수 없는 사실입니다. 그러나 부동산 버블의 요인에는 금리 외에도 소득요인이나 정책요인 등 다른 여러 요인들이 있습니다.
현재의 부동산 급등은 최근 몇 개월 사이에 수도권을 중심으로 20~30%가 오르고 있습니다. 연간으로 따질때 지금분위기라면 40~50%는 급등할수 있음을 예상할수 있으며, 실제 그만큼 급등했던 지역들이 많이 존재하고 있습니다. 물론 부동산 투자는 약간의 투자위험이 존재하며, 그 위험대비 수익이 투자비용을 소요하고도 남게되면 부동산 소비자는 당연히 투자를 결정하게 됩니다.
요즘처럼 가파르게 상승만 하는 국면에서는, 그 위험요소도 작게 되어 만약 현재의 부동산 투자시 얻을수 있는 편익이 30%로 예상된다면 이자율이 30% 가까운 상태에 도달할때까지 투자를 계속 하게 될 것입니다.
부동산의 레버리지 효과를 생각한다면 금리가 편익을 쫓아가지 못하는한 부동산 투기 수요에 의한 자금 차입은 레버리지 효과에 의해 더 커지게 됩니다.
'레베리지(지렛대) 효과'란 차입금 등 타인자본을 지렛대로 삼아 자기자본 이익률을 높이는 것을 말합니다 가령 10억원의 투하자본으로 2억원의 순익을 올렸다고 할 때 투하자본의 100%를 자기자본으로 충당했다면 자기자본이익률은 20% 입니다. 50%를 타인자본으로 도입했다면 자기자본 이익률은 40%가 되게 됩니다. 차입금 등의 금리 코스트보다 높은 수익률이 기대될 때에는 타인자본을 적극적으로 활용해서 투자를 하는 것이 유리해진다는 이론이지요.
부동산의 레버리지 효과는 부동산 폭등을 막기 위하여 때로는 금리정책이 요구된다는 점을 말해주기도 하지만 편익비율에 상응한 이자율에 이르지 못한다면 금리정책이 효과가 없음을 증명하는 양면성이 있는 이론이기도 합니다.
현재의 부동산 폭등 현상은 이러한 레버리지 효과로 인해 더 폭등하고 있습니다. 그러나 과도하게 타인자본을 도입하면 불황시에 금리부담 등으로 저항력이 약해지는 단점이 있고, 과도한 타인자본(부채)에 의한 투자는 투자이익이 금리인상분을 하향할 때는 손해가 커져서 투자원금을 날리거나 도산이나 파산까지 할 위험이 존재하게 됩니다.
금리정책은 경제 전반에 대해 영향이 커 0.25%단위 혹은 0.5%씩 변동이 있게 됩니다. 변동폭이 1%에 이르기는 거의 불가능합니다. 만약 3억원의 부동산 담보대출자가 있다 하더라도, 이러한 금리인상으로는, 연간 연간 75만원, 150만원, 300만원의 이자 비용이 증가할 뿐이며 월간의 증가액으로 따지면 6만2500원, 12만5000원, 25만원의 이자 증가가 있을 뿐입니다. 기존의 투기자들은 몇 달사이에 억대의 이익이 생기는데 한달에 10만~20만원의 이자가 오른다고 그들의 투기행위를 중단할 것 같지는 않다는 것입니다.
금리인상의 부정적 요인
문제는 성급한 이자율 인상보다는, 이자율 인상의 편익을 만드는 비정상적인 부동산 가격 급등의 근본 원인들을 해소해야 합니다. 최근의 부동산값 폭등은 수도권에 국한 되는 것 같습니다. 지방의 경우는 아직 미분양 아파트도 많이 생기고, 분양가 이하의 아파트도 많이 나오는데 수도권의 집값을 잡기 위하여 금리을 올린다면, 지방에 있는 대출자들에게도 추가 부담의 피해가 전이됩니다.
사실 금리를 인상하게 되면 부동산 담보대출로 막대한 이익을 향유하는 금융기관만이 가장 큰 수혜자가 될 가능성이 있습니다. 최근 금리인상 이야기가 나오자 마자, 발빠르게 우대금리 요율을 저하시켜 0.25~0.5% 정도 금리를 이미 인상했습니다.
또 금리 인상은 봉급생활자의 생활수준을 저하시키는가 하면, 경기둔화의 위험성도 커지게 됩니다. 최근의 고유가, 환율하락, 경기지표 악화, 증시약세 등의 어려운 경제상황을 더욱 어렵게 할 뿐입니다.
부동산 효과를 보려면 큰 폭의 금리인상이 필요한데, 이는 대출을 받아 집을 산 사람들의 과도한 부담증가로 급매물 급증, 가격폭락, 담보대출 설정 비율의 하락, 추가매물 출현 등으로 일본과 같은 부동산 버블 붕괴로 인한 장기 불황의 가능성도 있습니다.
부동산 가격형성에 영향을 미치는 주요변수
부동산 가격형성에 영향을 미치는 요소는 많이 있습니다.
[정부의 규제 정책] 일반적으로 부동산은, 부동산 자체가 갖고 있는 부증성(不增性: 더 이상 물리적으로 늘어나지 않는 성격)이라는 자연적 성격에 의하여, 수요와 공급이 비탄력적으로 대응하게 됩니다. 그래서 양자사이의 수급불균형의 문제와, 분배문제, 경제의 불안정 그리고 시장제도의 미성숙 등과 같은 시장의 실패요소가 존재하게 됩니다.
이러한 시장의 실패 요소로 인하여, 개개의 경제주체가 경제이론에 의해 균형을 쫓아가는 것보다는, 정부의 개입을 필요로 하게 됩니다. 그러나 참여정부의 정부의 개입이 시장실패의 원인을 제대로 진단하지 못하거나, 일부의 조직적 저항아래 정부의도와는 달리 오히려 역작용을 발생하는 경우가 생겼습니다.
[금리와 통화량] 지속되는 경상수지 흑자기조와, 이로 인한 통화량 증가(유동성 과잉) 등이 최근의 부동산 가격을 상승시킨 한 요인으로 존재하게 됩니다. 통화량 증가는 시장에 얼마나 많은 돈이 풀려 있는지를 나타내며, 이는 주식시장이나 부동산 시장으로 유입되는 돈이 늘어나 주식이나 부동산 가격을 상승 시킵니다. 그러나 통화량 증가는 그만큼 통화가치를 감소시키며, 결국 실물자산의 가치상승을 초래하게 됩니다.
금리는 그러한 통화량의 유통을 제어할수 있는 수단이 됩니다. 현재 시중에는 520조원 이상의 부동자금이 존재하며 이는 부동산 상승의 주된 요인이 됩니다.
[소득증가] 참여정부들어 우리나라는 1인당 국민소득 1만5000달러, 2005년도 국민총소득 7647억 달러로 세계11위의 성장을 이루었습니다. 소득증가는 곧 국민의 유효수요와 실질구매력이 늘어나고 있음을 증명하여 주택가격의 상승을 가져오게 됩니다.
또한, 최근의 세계 경제의 세계화의 영향으로 전 세계적인 양극화 문제가 대두되고 있으며, 이는 부동산시장의 차별화와 양극화로 이어지고 있습니다. 그래서 신규수요보다 고급주택 및 대형주택으로의 교체수요 증가되고 있으며, 상대적으로 다가구주택이나 연립주택의 가격 정체와는 별도로 아파트와 신도시 등의 주택가격이 급등하고 있습니다.
[주택보급률] 우리나라의 주택보급률은 통계에 따라 조금씩 다르지만 명목상으로는 2002년도 말 102%, 2005년도 말 105.9%로 일견 선진국 수준(106~110%)에 근접하고 있다고 합니다. 그러나 통계상 선진국과는 다른 1인가구 배제(마이너스 요인), 다가구주택 1주택 산정(플러스 요인)등의 요인을 감안하면 실질적으로는 주택수요자의 100%에 근접한 수준임을 알수 있습니다. 그러나 이는 일본(2003년 114.3%)과 미국(2003년 105.3%)에 미치지 못하는 수치이며, 특히 서울 주택보급률은 89.2%, 경기도는 95.8%로 전국 평균치보다 매우 낮은 편입니다.
또한 인구 1000명 당 주택 수 역시 일본(423가구), 미국(427가구), 영국(417가구), 독일(445가구) 등에 비해 훨씬 적은 281.8가구로 이는 선진국에 비해 60% 수준이며, 공공임대주택 역시 3.4%로 선진국(15%)보다 훨씬 적은 물량이 보급되고 상황입니다. 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 주택공급을 지속적으로 늘려가야 함을 증명하는 통계입니다.
[투자심리와 공공개발 실패] 위와 같이 부동산 가격에 영향을 주는 요인이 있음에도 불구하고, 최근의 부동산값 폭등은 참여정부의 지지율 하락과 강도높은 부동산 수요억제 정책의 실패를 예견한 투자자들의 기대심리에서 많은 원인을 찾을수 있습니다. 그것이 일부 야당과 일부언론의 선동과 완화 정책의 공공연한 예시 등에서도 원인을 찾을수 있겠지만, 정부의 개입의 실패에 따른 심리적인 요인이 컸음을 부정할수 없습니다.
또 신도시에서 분양가 책정의 잘못이나 공공기관 통제의 잘못에서 기인한 정부의 공공개발 실패, 무분별한 지방자치단체와 지방공사의 도시개발 등이 그 원인이라는 분석입니다.
금리정책보다는 주택담보 인정비율과 총부채상환비율 조정이 필요
우려하던 금리정책이 일단 연기된 것 같습니다. 9일 권오규 부총리의 인터뷰를 살펴보면, 과잉유동성을 잡기 위해 금리인상보다도 주택담보 인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 강화를 하겠다는 것입니다.
LTV(Loan to Value Ratio)는 우리가 부동산을 담보로 대출을 할 때 금융기관에서 담보로 인정해주는 비율을 말합니다. 1억원짜리 주택이 있다 할 때, 현재는 투기지역은 40%, 비투기지역은 60%를 인정받게 되어 4000만원 혹은 6000만원을 담보대출 받을 수 있음을 이야기 합니다.
반면에 DTI(Debt to Income)는 현재 6억원 이상의 아파트에 대해, 연간 원리금 상한액이 세대당 연소득의 40%를 넘지 못하도록 하는 제도입니다. 정부에서는 추가 부동산 대책으로 LTV 기준을 40~60%에서 30~50%로 낮추는 방안이을 검토하고, DTI 기준도 40%에서 30%로 내리거나 대상을 6억원 이하로 확대하는 방안이 거론되고 있다고 합니다.
이런 정책들은 금리인상 만큼의 과잉유동성 해소는 없을지라도, 어느정도의 부동산 대출을 제어하는 효과는 있으리라 기대됩니다. 비수도권 지역의 부동산 담보대출자나 가계 대출자들의 희생을 가져오고, 물가인상이나 경기둔화의 위험성이 큰 금리인상 정책의 대안으로 검토할수 있다는 생각입니다.
최근의 최근의 고유가, 환율하락, 경기지표 악화 등과 같은 어려운 경제현상 속에서는 금리정책을 과잉유동성을 흡수할 최후의 정책으로 남겨 놓아야 할 것입니다.
충격이 크고 완벽한 효과가 의심되는 금리정책보다는, 최근의 부동산 폭등을 가져어게한 공영개발의 문제나, 분양가 산정의 오류 등을 가져온 정부의 실패를 바로잡고 근본적 요인을 바로세우는 것이 바른 방향일 듯 합니다.
(곧이어 분양원가 공개의 효율성과 영향과 후분양의 문제점이 이어집니다)
덧붙이는 글 | Moveon21.com에도 올렸습니다.
|
|