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공동주택의 양적인 증가에 따라 공동주택관리의 전문화와 및 다양화에 대한 요구 또한 증대하고 있다. 또 공동주택이 점차 초고층화되고 복잡화됨에 따라 안전에 대한 문제도 중요한 이슈가 되고 있다.
그러나 무엇보다도 공동주택관리의 중요성은 그 문제의 발생이 단기적이라기 보다는 장기간에 걸쳐 누적된다는 것이다. 뿐만 아니라 공동주택의 관리업무는 그 범위가 광범위하고 내용도 다양하기 때문에 어느 한 부분만 잘 한다고 해서 효과적인 관리라고 볼 수 없는 것이다.
이에 최근 정부도 이같은 공동주택 관리상의 문제점을 해결하기 위해 주택법 개정을 통해 공동주택관리를 보다 전문화화기 위한 노력을 하고 있다. 이와 관련 현행 주택법의 적용을 받고 법적 의무관리 대상의 공동주택과 이외 일부 법령만을 적용을 받고 있을 뿐 의무규정이 없는 임의관리 대상 공동주택에 대해 비교하는 시간을 가져본다.
공동주택 관리대상 현황
공동주택이라 함은 대지, 벽, 복도, 계단 및 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하고 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조된 주택을 말한다.
이러한 공동주택 중 비교적 규모가 크며 고층화 또는 현대식으로 설계, 건설 공급된 아파트는 법정 의무관리 대상이 된다. 현행 주택법 제48조에 따라 단지 규모가 300세대 이상 또는 승강기가 설치돼 있거나 중앙집중식 난방방식으로 150세대 이상인 공동주택은 의무적 관리대상이 되며 그 외 공동주택은 법정 의무관리대상에서 제외된다.
부산시의 경우 2001년 말을 기준으로 공동주택단지 중 의무적 관리대상의 단지는 610개 단지로 전체 1946개 단지의 31.3%를 차지하고 있는 반면 임의관리 대상 단지는 1366로 전체의 68.7%를 차지하고 있다. 그러나 의무관리대상 단지의 경우 대단지 규모로 인해 세대수에 있어서는 35만2663세대로 전체 80%를 차지하고 있다.
서울시의 경우는 의무관리 대상에서 제외된 일부 공동주택에서도 주택관리사(보)에 의해 관리가 이뤄지고 있으나 2000년 말을 기준으로 볼 때 1인당 관리 세대수가 평균 1970세대에 이르고 있는 것으로 조사됐다. 이는 의무관리 대상 주택의 주택관리사(보) 1인당 관리 세대수 699세대보다 2.8배나 많은 수치다.
임의관리 공동주택 체계적인 유지관리 어려워
현행 주택법 제48조에 따라 법적 의무관리 대상 범위 미만의 공동주택에 대해서는 하자보수사항 등 일부 규정만 적용받고 있다. 즉 의무적 관리대상, 공동주택에 대해 주택법의 모든 규정이 적용되나 임의적 관리대상인 공동주택인 경우에는 주택법이 정하고 있는 관리에 대한 규정이 강제 적용되지 않는다.
이에 따라 주택법의 적용이 배제되는 20세대 미만의 다세대 주택 및 20세대 이상 300세대 미만의 소형 아파트 및 연립주택은 의무적 관리대상에서 제외되므로 효율적인 유지 관리에 대한 문제가 제기되고 있다. 또 도심 내 택지부족으로 소규모 자투리땅을 이용한 소규모 단지가 증가할 것으로 예상되지만 이들 단지에 대해서도 명확한 관리기준이 없는 실정이다.
150세대 미만의 서울 구로구 D아파트는 주택법의 적용을 받지 않더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 관리되고 있다. 하지만 일부 임의관리 대상 공동주택에서는 의무관리 규정에 의한 법적 규정이 없는 주택관리사보의 배치가 이뤄지지 않고 있는 실정이다.
7년째 이 D아파트에서 무자격자로 근무하고 있는 전모 관리소장은 "몇 년전에 주택관리사(보) 자격증을 가진 소장이 근무한 적이 있었으나 주택관리사 자격증 수당 등 다소 높은 임금으로 인해 그만 둔 적이 있다"고 말했다.
따라서 의무관리 규정의 적용을 받을지라도 공동생활을 위한 행위제한 위반사항과 관리주체의 관리업무 외에는 의무관리규정에 대한 벌칙규정이 없고 행정지도 감독의 법적 근거가 결여돼 있기 때문에 효율적인 관리를 기대할 수 없다. 뿐만 아니라 임의 관리대상의 아파트는 현재 지자체에서 선정하는 우수관리 평가기준에서도 제외되는 곳이 대부분이다.
의무관리 대상의 사각지대 '주상복합 아파트'
최근 건축물이 점차 초고층화되면서 주거와 상업, 주거와 업무 기능의 혼합 형태인 주상복합 아파트의 분양이 크게 증가하고 있다. 그러나 주거와 상업, 주거와 업무기능의 혼합 형태인 주상복합 아파트는 공동주택형태임에도 불구하고 의무관리대상에서 제외되고 있다. 이로 인해 일선에서는 유지관리와 안전관리상의 문제가 우려된다고 지적하고 있다.
사실 법률적으로 일반 아파트는 주택법의 적용을 받고 시행령, 시행규칙에 의해 사후관리가 되고 있다. 반면 주상복합 아파트는 '건축법'의 적용을 받되 주거비율이 90%를 넘거나 300가구를 넘을 경우 주택법상 사업계획승인 대상에 포함될 뿐 사후관리에 대한 규정이 없다.
이에 서울시 동작구 B주상복합아파트 이모 소장은 "주상복합아파트는 대부분이 주거와 상가의 혼합형태를 띄고 있어 주거 뿐 아니라 상가관리까지 하는 어려움이 있다"고 말했다. 이와 관련 대한주택관리사협회 관계자는 "주상복합아파트도 주거비율이 90%인 공동주택"이라며 "이를 효율적으로 관리하기 위해서는 주택관리사의 의무배치가 필요하다"고 주장했다.
공동주택 일원화 법 체제와 함께 의무화돼야
현재 공동주택관리는 주택법 제46조에 근거해 시행령, 시행규칙에 근거해 이뤄지고 있다. 그러나 전체 주택재고의 60% 이상을 차지하고 있는 공동주택관리를 주택법의 공동주택관리에 관한 규정으로 관리하기는 어려운 실정이다.
뿐만 아니라 공동주택관리 관련 법령이 '집합건물 소유 및 관리에 관한 법률', '건축법' 등 기타 관련 법령에 적용을 받을 수도 있기에 공동주택의 유지관리에 대한 체계적인 관리가 어렵다. 또 주택법에 따른 임의 관리대상 공동주택은 의무규정에 의한 벌칙 규정이 없고 행정지도 감독의 법적 근거가 결여돼 있는 등 규정자체가 애매모호한 부분 역시 많다.
따라서 현재 300세대 이상의 공동주택에서만 이뤄지는 의무적 관리대상 범위를 점차 확대해 나가도록 할 필요가 있다. 뿐만 아니라 소규모 공동주택 단지의 경우 인근 단지 및 동 단위를 광역관리 또는 순회관리 체계를 구축해 전문 관리를 서비스화해야 한다. 이와 함께 최근 급증하고 있는 주상복합 아파트도 주택법 적용 또는 별도의 관리규정을 마련해 건물의 성능을 유지해야 한다.
그러나 무엇보다 중요한 것은 공동주택은 개인 자산이기 이전에 국가의 중요한 자산임을 인식해야 할 것이다. 이를 위해서는 무엇보다 정부나 행정기관의 제도개선 의지, 관리주체 등의 전문적이고 신뢰성 있는 관리신조 그리고 입주민 등의 공동체 형성을 통한 관리참여 등이 상호 보완적으로 작용할 때 비로소 공동주택관리제도가 체계적으로 정착될 수 있을 것이다.
덧붙이는 글 | 이 기사는 한국아파트신문에도 실렸습니다.
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