 |  | | | ▲ 최근 추진위원회가 구성되는 등 재개발 사업을 적극적으로 추진하고 있는 흑석 5구역은 서울시내 어느 지역보다 감정평가액이 높게 책정될 것으로 예상된다. | | | ⓒ 서석진 | 재개발투자시 또 한가지 체크해야 할 중요한 사항은 재산평가액과 비례율이다.
재산평가액과 비례율에 따라 재개발투자의 성공여부가 판가름난다고 해도 과언이 아닐 정도로 재개발투자시에는 반드시 재산평가액과 비례율을 사전에 검토해야 한다.
재산평가액이란 재개발구역 내 조합원 개인이 소유한 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말한다. 구역마다 다소 차이가 있긴 하지만 대개의 경우는 사업 승인 이후 한국감정원과 사설 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치다.
재산평가액은 조합원이 배정받는 아파트에 입주할 때 추가로 부담해야 하는 추가부담금을 정하는 중요한 기준이 되기 때문에 투자시에는 반드시 기존 도로변 등의 목이 좋은 곳이나 저지대를 우선적으로 검토해야 한다.
비례율은 재개발사업에서 얻어지는 개개인의 최종 손익계산서와 마찬가지의 역할을 한다고 할 수 있다. 조합원의 투자수익을 가늠할 수 있는 잣대로 통상적으로 개발이익률이라고 불린다.
재개발로 인해 개발지역의 토지 및 건축물의 소유자가 얻게 되는 이익의 비율을 말하는데, 이 비율은 재개발구역 내의 토지와 건물의 종전 가액과 개발 후의 가액, 아파트 건축비 등 사업에 소요되는 비용 등을 토대로 산출된다.
또 조합원의 분양기준가액, 즉 조합원이 재개발조합에 출자한 재산가치로 인정되는 최종적인 권리가액은 조합원 개인의 종전 자산 감정평가액에 비례율을 곱하여 계산된다.
이에 따라 조합원이 부담해야 할 추가부담금은 배정받은 아파트의 분양가격에서 분양기준가액을 제한 금액이 된다. (※분양기준가액=종전 소유토지 및 건물 평가액×비례율)
즉, 재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 조합원의 비례율이 150%라면 최종권리가액은 1억5000만원이 된다.
비례율은 높을수록 좋다
재건축에서는 용적률에 따라 희비가 엇갈리곤 한다. 최근에는 민감한 정도를 벗어나 사활을 걸고 특정 용적률을 주민들이 직접 요구하는 등 중요한 사안으로 대두되고 있을 뿐만 아니라 높을수록 좋다는 것은 이미 누구나 아는 사실이다.
이와 마찬가지로 비례율 또한 재개발사업시 매우 중요하며, 이 비례율이 높을수록 종전 재산의 대가로 배분받는 분양아파트의 무상 평수가 더 커지는 것이므로 용적률과 마찬가지로 상당히 민감하고 중요한 사안이다.
 | | | ▲ 비례율 산출공식 | | | ⓒ 서석진 | |
비례율이 100% 이상이면 일단은 양호한 투자지역이라고 할 수 있다. 때로 비례율이 100%가 되지 않는 경우가 있기도 한데, 비례율이 낮아지는 요인에는 여러 가지가 있다.
우선 △사업비용이 과다 지출된 경우 △사업 기간이 너무 오래된 경우 △종전 재산의 평가액이 높은 경우에 비례율은 낮아지고 상대적으로 매도자가 희망하는 매도희망 가격은 높아지는 단점이 있다.
이에 반해 일반적으로 비례율이 높게 나타나는 지역은 △조합원이 적어 일반 분양분이 많은 곳 △사업 추진이 빠른 곳 △건축비가 상대적으로 적게 소요되는 평지 △국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역 △사업면적에 비해 조합원 수와 세입자가 적은 구역 등이다
| | 투자분석은 어떻게 하나 | | | 재개발구역의 투자성공법 (3) | | | |
전문가 조언, 한번 이상은 들어야
더러 섣부른 판단으로 대사를 그르치는 경우는 마치 자신이 모든 사항을 전부 알고 있는 양 경솔히 행동한 데서 오는 경우다.
투자하고자 하는 지역에 특별히 연고가 있거나 정확한 정보를 알 수 있는 경우에는 결코 투자를 망설일 필요가 없지만 재개발구역 투자자는 대개 다른 지역에 거주하는 경우가 대부분이다.
결국 투자를 결정하기 위해서는 현장을 찾아다니면서 직접 정보를 수집하고 수집한 정보를 분석하기 위한 능력을 기르기 위해 공부도 해야 해서 많은 시간과 노력이 필요하다.
따라서 보다 신속하고 안전한 투자를 하기 위해서는 전문가의 조언을 구해 투자 여부를 결정하는 것도 현명한 방법이다.
또한 재개발구역은 언제 어떠한 상황으로 변할지 알 수가 없는 등 정보가 급변하기 때문에 해당 구역을 예의 주시하고 이에 대한 정보를 전문가를 통해 최소 2회 이상은 듣는 게 안전하다.
지명도 있는 시공사인지 확인하자
IMF 한파의 여파로 하루아침에 쓰러지는 기업이 속출하면서 시공사 선정에 따른 중요성이 더욱 부각됐다.
기존에는 다소 지명도가 떨어지는 시공사가 지명도 있는 대형건설업체보다 조합원에게 다소 유리한 조건을 제시하고 공사를 수주하고는 했다.
하지만 수주 후 부실한 사업 추진으로 시공사가 변경되거나 아예 부도로 사업이 중단되는 등 오히려 조합원에게 악영향을 미치는 사례도 있어 왔다. 이에 따라 사업이 중단될 경우 추가로 조합원이 부담해야 할 비용이 늘어나기도 했다.
때문에 최근에는 시공사의 지명도 또한 재개발 투자지역 선정시 체크해야 할 중요한 포인트라는 점을 알아야 한다.
우량 건설회사의 유명브랜드 아파트는 입주 후에도 가격이 상승하는 경제적인 이익도 있다.
또 지방에 따라 특별히 선호하는 시공사가 있으므로 면밀히 체크해야 한다.
입지적 요인과 분양평형대에 따른 분석
교통요건이나 입주시의 환경 등 입지적인 요건은 이미 여러번 중요성을 강조했다.
지하철과 버스 등의 대중교통 수단과 주요도로와의 연계성 및 접근성, 그리고 도심과의 거리 및 접근성 등 교통요건은 가장 먼저 체크해야 할 사항이다.
또 세대수 등 단지의 규모와, 대지 지분율, 지역민의 생활수준, 경관과 일조권, 조망권, 기타 공해나 프라이버시 침해 등의 요인들도 세세히 살펴볼 필요가 있다.
특히 소형 평형을 분양받으려고 할 경우는 대중교통 이용의 편리성을 우선적으로 알아봐야하며 중대형 평형의 경우는 주거환경을 가장 우선적으로 고려해야 한다.
/ 서석진 | | | | |
덧붙이는 글 | #이 기사는 <부동산라이프>에도 실려 있습니다.
#아직까지 나 자신도 투자와 투기의 개념을 제대로 정립하지 못했다. 하지만 합법적인 법 테두리안에서 적정한 이득을 취하는데 대해서는 이론이 없을 것으로 판단하고 기사를 연재하는데 대한 변을 할까한다.
나 자신을 위해 또 이 글을 읽는 분들을 위해 혹여 있을지 모르는 오보에 만전을 기하고 취재에 최선을 다할 것을 다시 한 번 다짐한다.
앞으로 매주 재개발 구역 가운데 유망 투자 구역을 한곳씩 선정해 보도할 예정이다.
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