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 |  | | | | | | ⓒ 서석진 | 정부가 최근의 부동산시장 과열현상을 적극적으로 제어할 움직임을 보이자 전문가를 비롯한 일반인들은 다른 어떤 문제점보다 우선적으로 보유세 중심으로 부동산 세제를 개편해야 한다고 주장하고 있다.
물론 다른 문제를 동반하고 있는 부동산시장이기에 세제 개편만으로 모든 문제를 해결할 수는 없다. 하지만 분명한 건 우선 순위부터 정하고 집중해야, 그나마 일관성 있는 추진이 가능하다는 것이다.
게다가 부동산시장에서 세금 부분이 차지하는 비중이나 중요성 또한 무시할 수 없는 수준이라는 점을 감안하면 결코 간과할 수만은 없는 부분이 바로 세금이다. 때문에 정부 입장에서 보면 항상 정책적으로 활용해 경기를 부양시키기도 하고 안정시키기도 하는 중요한 수단이 돼 왔다.
일반인의 입장에서도 세금, 특히 부동산과 관련된 세금은 형평성 문제부터 시작해 많은 불만과 논란을 가중시켜 왔던 게 사실이다. 특히 일반인들은 부동산과 관련된 세금과 그 체계를 일목요연하게 알고 있지 않은 관계로 일정부분 불이익을 받아온 경우도 있어 왔다.
이에 주택을 중심으로 부동산과 관련된 세금은 어떠한 것들이 있으며 무엇을 어느 정도 내야 하는지 등에 대해 정리해 보았다. ...필자 주
1. 양도소득세
양도소득세의 내용은 여타 세법보다 어렵고 복잡하다. 또 비과세 요건이나 기타 특례조항이 많아 한번에 정리하기에는 다소 어려움이 있다. 간략하나마 중요한 부분만 간추려 보았다.
양도소득세란 개인이 비사업적으로 토지와 건물, 부동산에 대한 권리 및 기타 자산을 유상으로 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대하여 부과하는 국세이며 소득세의 일종이다. 그러나 종합소득세와 퇴직소득세 및 산림소득세와는 구분된다.
또 여기서의 양도소득은 부동산의 매매를 사업목적으로 하는 부동산 매매업자가 부동산을 양도함으로써 발생하는 사업소득과 법인이 부동산의 매매를 사업목적으로 하여 발생케 한 소득과는 구별된다.
부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수 있다.
1) 양도소득세 확정신고
올해 7월1일부터 폐지된 제도다. 지난 2001년 1월 1일부터 12월 31일 사이에 소득세법상 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 자는 부동산 소유권 이전에 관한 등기를 신청하는 날까지 당해 부동산의 거래내용을 부동산양도신고서에 소정의 서류를 첨부하여 주소지관할세무서에 신고하는 경우에는 양도소득세예정신고를 한 것으로 보며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 자진납부를 하면 납부할 세액의 15%를 공제해 주는 제도.
2) 양도소득세 예정신고
양도소득세 과세대상자산을 양도하고 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지관할세무서에 양도소득 과세표준을 신고하고 자진납부하면 10%의 예정신고납부세액공제를 받는다.
3) 양도소득세 비과세
㉠ 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세
▲ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택
(1) 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택(고급주택을 제외함)만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것. 단 서울 및 인근 신도시 등에 소재하는 주택의 경우는 1년 이상 거주에 한함.
(2) 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 주택 정착면적의 5배까지. 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 본다.
(3) 1세대 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 주민등록이 실제 거주내용과 다른 경우에는 실질 내용에 따라 판정한다.
▲ 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
(1) 취학, 1년 이상 질병의 치료 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 해외로 다른 시·군지역으로 이사를 할 때
(2) 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
(3) 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
(4) 재개발/재건축 사업에 참여한 조합원이 재개발/재건축사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 재건축아파트로 세대 전원이 이사하게 되어 팔게 될 때
(5) 임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때
(6) 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때
▲ 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의해야만 한다.
(1) 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 "미등기전매"는 양도소득세를 물게된다. 이 때는 양도차익의 60%에 해당되는 가장 무거운 세금을 내게 된다.
(2) 1세대 1주택이라도 ‘고급주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 한다.
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※ 엘리베이터·에스컬레이터 또는 67㎡(약 20평) 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택은 가액 및 면적에 관계없이 고급주택에 해당한다.
(3) 상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 납부해야 한다.
▲ 1세대 2주택이라도 다음의 경우는 양도소득세를 과세하지 않는다.
[이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때]
- 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 2년(2002년 3월 30일 이후부터는 1년)안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는다.
[상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때]
- 1주택 보유자가 피상속인(재산을 물려준 사람)이 상속개시 당시 보유하던 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 상속받은 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않는다.
- 여러 주택을 가진 사람이 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속 받은 경우에는 피상속인을 기준으로 하여 소유기간이 가장 긴 1주택만 양도소득세가 과세되지 않는다.
[한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때]
- 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않는다.(단, 고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세)
[집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때]
- 양도소득세가 해당되는 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않는다.
[직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때]
- 1세대 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않는다.
[결혼으로 2채의 집이 될 때]
- 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 후, 결혼한 날로부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않는다.
[농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때]
- 1주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.
(농어촌 주택 : ▲상속주택 - 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택, ▲이농주택 - 영농, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택, ▲귀농주택 - 영농 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있다는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지 면적 200평 내외)
▲ 이외에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
[점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때]
- 1세대 1주택으로서 3년 이상 보유한 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세를 과세하지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세된다.
[도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때(주택건설 촉진법에 의한 건축사업 포함)]
- 1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는다. 그러나, 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권(이른바 딱지)을 팔았을 때에는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다.
- 단, 기존주택이 관리처분인가일 현재 1세대 1주택으로 3년이상 보유한 주택인 경우 관리처분 인가일 후 입주권으로 양도하더라도 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 보기 때문에 비과세 된다.
[3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러사람이 공동으로 소유 (예 : 부부가 공동으로 소유)하다가 팔 때]
㉡ 기타 양도소득세가 감면되는 경우
[장기임대주택에 대한 양도소득세 감면]
임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평)이하의 주택을 2000년 12월31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면해 준다.
[신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]
2001년 5월23일부터 2003년 6월30일까지의 기간 중에 신축한 주택(재개발, 재건축 주택을 포함) 또는 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택(동 기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)을 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세를 전액 면제한다.
또 5년 이후 양도하는 경우에도 최초 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 양도금액에서 차감하여 양도소득세를 계산한다. 다만, 신축주택이 고급주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 받을 수 없다.
[공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면]
다음에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 이전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2003년 12월31일까지 양도하고 그 대금을 채권으로 받는 경우에는 10%의 세액이 감면된다.
ⓐ 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업에 필요한 토지 등을 당해 공공사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
ⓑ 도시재개발법에 의한 재개발구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
ⓒ 토지수용법과 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
㉢ 양도소득세 계산방법
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▲ 양도소득세의 양도가액이나 취득가액은 토지부분은 개별공시지가, 건물은 국세청장이 정하는 기준시가에 의해 계산하는 것을 원칙으로 한다. 또 공동주택의 경우는 국세청장이 토지와 건물을 일괄 고시한 기준시가에 의한다.
▲ [실거래가액으로 계산하는 경우]
- 납세자가 확정신고 기한까지 실지거래가액으로 신고한 경우
- 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우
- 미등기 양도하거나 단기차익을 목적으로 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우
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4) 양도소득세 분납 및 물납
-납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과후 45일 이내에 나눠낼 수 있다.
- 분납가능한 세액은 ▲납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액에 한해 가능하며, ▲납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때에는 납부할 세액의 100분의 50 이하에 해당하는 금액을 분납할 수 있다.
- 공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받은 경우는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있다.
5) 기타
- 농어촌 특별세 : 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부해야 한다.
- 주민세 : 양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 주민세로 납부해야 한다.
2. 증여세와 상속세
- 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금이다. 증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우뿐만 아니라 직계 존비속 또는 배우자간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하는 등 일정한 경우에는 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산 등을 거래할 때는 유의할 필요가 있다.
- 상속세는 사망으로 인하여 사망자(피상속인)의 재산을 무상으로 취득한 경우 그 취득재산의 가액에 대하여 상속인에게 과세하는 세금이다. 상속세는 피상속인의 유산총액을 기준으로 과세하고 있다.
상속과 증여에 관한 세율은 동일하나 각기 다른 면제·비과세 요건이 있으므로 상세히 알아봐야 착오가 생기지 않는다.
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| | 자주 나오지만 헷갈리는 부동산 용어 | | | |
기준시가
- 국세청은 지가가 급등해 부동산투기의 우려가 있다고 인정되는 지역을 소위 '지정지역'으로 정해놓고 있다.
일반적으로 주택을 팔때는 양도 소득를 내야하는데 이 지정지역내에 있는 아파트와 50평 이상의 연립주택을 팔 때는 실제거래가격을 기준으로 양도세를 산정하지 않고 국세청이 별도로 정한 가격을 기준으로 양도세를 계산하게 된다.
이처럼 지정지역내의 국세청이 정해놓은 아파트 등에 대한 기준가격을 기준시가라고 한다.
지난 19일 발표된 개정안에 따르면 고급주택의 면적기준을 하향조정해 기존 법안에는 전용면적 50평이상이던 것을 앞으로는 45평 이상만 돼도 기준시가를 적용하기로 했다.
기준시가가 적용 계산되는 세금은 양도소득세가 대표적이나 상속세와 증여세를 과세할때도 상속 또는 증여당시 시세가 불분명한 경우에는 보충적으로 기준시가가 적용된다.
공동주택 기준시가는 아파트와 일정 규모 이상의 공동주택을 팔거나, 상속 ·증여할 때 세금산정의 기준이 되는 형식적인 집값이다. 종전에는 매년 국세청이 7월초 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조정하여 발표했으나 최근 아파트 가격이 급상승함에 따라 수시고시제로 바뀌었다.
일반주택 기준시가는 공동주택 기준시가가 적용되는 아파트 등을 제외한 모든 주택의 세금산정시에 적용되는 전체 집값 가운데 특별히 건물값의 산정기준이다. 공동주택처럼 개별건물가격을 고시하지 않고 일정한 계산방법을 만들어 1년에 한번씩 국세청이 고시한다. 주로 국세에 적용한다.
과세시가표준액
- 과세시가표준액은 과표(課標)라고도 한다. 과세시가표준액은 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등의 지방세의 부과기준으로 이용됨으로써 재정수입적 기능을 할 뿐만 아니라, 물가변동 등 국민경제와 밀접한 연관을 갖는 경제정책적 기능과 적절한
운용을 통하여 소득과 재산을 재분배하는 사회정책적 기능을 한다.
토지에 대한 과세시가표준액은 ‘지가공시및토지등의평가에관한법률’에 의한 개별공시지가에 지방자치단체의 장이 결정,고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
토지 외의 건물, 선박, 차량, 골프회원권 등에 대한 과세시가표준액은 지방자치단체의 장이 거래,제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 용도,경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액으로 하되, 시군구청장이 광역단체장의 승인을 얻어 결정한다.
다만 이미 결정한 과세시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사 등은 과세시가표준액을 변경할 수 있다.
과세시가표준액이 결정되지 않은 과세대상의 경우에는 납세의무의 성립일 현재를 기준으로 결정한 가액을 과세시가표준액으로 한다.
공시지가
- 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 지가공시법에 따라 산정하여 공시되는 땅값이다.
공시지가는 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금(착수시점), 택지초과소유부담금 등 각종 토지 관련 세금의 과세기준이 된다.
이는 기존 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 1989년 7월부터 일원화시켜 시행한 것이다.
전국 2,700만 필지 중 대표성이 있는 45만 필지를 골라 표준지 공시지가를 산정하는데 이는 토지 보상금과 개별 공시지가의 산정자료로 이용된다.
표준지 공시지가는 감정평가사에게 조사,평가를 의뢰해 토지소유자와 시군구의 의견을 듣고, 시군구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 매년 2월 말에 공식 발표된다.
전국 232개 시군구는 이들 표준지 공시지가를 기준으로 6월 30일까지 국유지와 공유지를 제외한 약 2,700만 필지의 개별 공시지가를 산정해 공시한다.
개별 공시지가는 양도소득세,상속세,종합토지세,취득세,등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금,농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다.
지난 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사한다.
/ 서석진 기자 | | | | |
덧붙이는 글 | #이 글은 <부동산라이프>에도 실렸습니다.
#일단 국세청 자료를 근거로 정리한 수준에 불과합니다...읽고 내용을 이해하는데만도 많은 시간이 소요되네요...다음에 기회가 된다면 좀더 좋은 글을 올리도록 하겠습니다...
모쪼록 부족한 글 읽어 주신 분들께 감사드립니다...앞으로 더 열심히 하겠습니다...
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