▲1년 8개월만에 서울 아파트 중위 전셋값 6억 아래로계속되는 금리 인상 충격에 서울 아파트 중위 전셋값이 6억원 이하로 떨어진 가운데 25일 서울 시내의 한 부동산 중개업소에 전세 매물 정보가 붙어 있다.
연합뉴스
전세제도와 원자력발전(아래 원전)은 닮은 구석이 적지 않다. 한국의 가계지출 대비 주거비 지출 비율은 17.6%로 OCED 평균(2019년 기준)인 22.2%에 비해 낮다. 많은 전문가들은 OECD 선진국에 비해 한국의 주거비 지출이 낮은 이유로 한국의 전세제도를 꼽는다. 전세는 매월 돈이 나가는 월세와 달리 일시에 목돈을 맡겨두고 임대료를 내지 않는다. 이러한 전세주택 거래가 임대차 계약의 40~50%를 차지하면서 한국의 주거비 지출 수준을 월세 주택이 보편적인 여타 선진국에 비해 대폭 낮추어주었다. 그렇지 않아도 빠듯한 서민들의 살림살이의 숨통을 틔워준 고마운 전세주택이다.
비용계산의 논란이 있지만 원전 역시 발전 단가가 낮고 전기를 안정적으로 공급하여 국민들의 에너지 비용 지출을 상당히 줄여준다. 특히 탄소배출을 대폭 줄여야 하는 기후위기 시대에 탄소를 배출하지 않는 원전에 대한 주목도가 더욱 높아지고 있다.
하지만 둘이 가진 단점을 떠올려보면 비슷한 구석을 발견할 수 있다. 특히 측정되지 않은 위험 비용이 크다는 점은 상당히 닮아 있다. 원료비도 저렴하고 탄소배출도 없는 원자력을 대다수가 지속가능한 에너지원으로 보지 않는 이유는 원전 폐기물 처리에 대한 기술이 없기 때문이다. 원자력발전 후 나오는 방사성 폐기물에선 생명에 매우 유해한 방사능이 계속해서 나오는데 현재는 이를 해결할 기술이 존재하지 않는다.
전세제도 역시 대한민국의 주거비를 대폭 낮추어 서민들의 주거안정에 상당한 기여를 했지만 측정되지 않는 위험비용이 존재하고, 그것이 현실화됐을 때 주로 서민들이 피해를 본다는 측면에서 심각하게 받아들여야 한다.
전세 위험 비용 ① : 상승기 주택가격 급등 불쏘시개
2008년 금융위기 이후 부동산시장이 침체되면서 주택매매수요가 줄어들고 임차수요는 늘어나면서 전세가격이 상승하고 이는 전세시장의 불안을 가져왔다. 전세주택은 대표적인 서민주거 유형이라는 인식 하에 2008년부터 공기업인 주택도시보증공사가 은행의 전세자금대출에 보증을 서주는 구조로 본격적으로 시작된 전세자금대출은 2008년 10조 원에서 2022년 200조 원을 넘었다는 추산이 나올 정도로 급격히 증가하였다.
전세자금대출은 서민주거안정에 기여했을까? 목돈이 없는 세입자도 저리의 전세자금대출로 전세주택에 들어갈 수 있어 주거비 지출을 낮추었다는 측면에서는 긍정적이지만 전세자금대출로 인해 주택시장으로 흘러들어간 유동성이 전세가격을 높이고, 세입자의 전세보증금을 레버리지로 활용한 임대인들의 갭투자가 집값을 자극해 서민들의 내집마련을 더욱 어렵게 했다는 점에서는 서민주거안정에 부정적인 측면으로 작용했다고 볼 수 있다.
일반적으로 부동산시장이 과열될 때는 정부는 부동산시장으로 흘러들어가는 돈을 줄여 시장을 안정시킨다. 문재인정부 시절 LTV, DTI 비율 축소와 같은 대출규제를 강화했지만 전세자금대출이라는 구멍으로 부동산시장으로 끊임없이 돈이 흘러들어가면서 정부의 대출규제정책을 무력화시키고 부동산시장의 과열을 진정시키지 못한 결과를 낳았다.