▲경기도 성남시 대장동 개발사업에서 특혜를 받은 의혹이 제기된 화천대유자산관리의 최대 주주 김만배씨가 지난 14일 서울 서초구 서울중앙지방법원에 뇌물공여와 특정경제범죄가중처벌법상 배임, 횡령 등 혐의로 영장실질 심사를 받기 위해 출석 하고 있다.
이희훈
물론 대장동 개발사업에서 성남시가 택지조성 분양사업에 그치지 않고 아파트 분양사업까지 했다면 초과이익환수를 통해 이익금을 더 회수할 수는 있었을 것이다. 하지만 지자체나 LH 등 공공기관은 부동산 시장의 불안정으로 인하여 대부분 택지조성사업에 그치고 아파트 분양사업은 하지 않고 있다. 미분양 물량 등으로 인해 손실을 입을 경우 지자체나 공공기관이 그 책임을 져야 하기 때문이다.
미분양이 쌓일 경우 지자체가 빚더미에 올라 앉아 파탄을 맞을 수 있다. 실제 판교 대장동 사업 공고가 나간 그해 말(2015년.12월) 경기도 전체 미분양아파트 물량이 폭증해 2만6천채에 이르렀다. 지자체가 부동산 시장이 불확실한 아파트 분양사업에 뛰어드는 것은 자살행위나 마찬가지다. 이런 상황에서 최근의 부동산 가격 폭등을 이유로 당시 왜 아파트 분양사업을 하지 않았느냐는 지적은 결과론적인 비판에 불과하다고 할 수 있다.
초과이익환수의 최대걸림돌? 분양가상한제 폐지
현행 개발이익환수법을 '광의로 해석하여' 아파트 가격이 폭등하여 민간업자가 과도한 이익을 취했을 경우 개발부담금을 부과할려고 해도 현실적으로 실행하기는 쉽지 않다. 분양가 상한제가 폐지됐기 때문이다.
분양가 상한제는 박근혜 정부때인 2014년 12월 국민의힘(구 새누리당)의 '주택법 개정'으로 폐지됐다. 분양가 상한제 폐지가 초과이익환수를 어렵게 하는 이유는, 지자체가 아파트 분양 사업자에게 초과이익환수를 하려고 할 경우, 부과된 초과이익금 만큼 분양가를 부풀려 분양가를 더 높일 가능성이 높기 때문이다. 최후의 분양가를 산정할 때 미리 초과이익환수금을 반영하여 분양가를 정하고 결과적으로 이를 입주자에게 부담토록 할 것이란 얘기다.
따라서 분양가 상한제가 있어야 조성원가 대비 초과이익금에 대한 비교적 정확한 계산이 가능하고 이를 통해 과도한 아파트 가격 상승을 막고, 일정 비율의 초과이익 환수금을 확보할 수 있는 기준을 마련할 수 있다. 다시 말해 분양가 상한제의 법제화는 초과이익환수의 전제조건과도 같다.
현행법상 주택초과이익환수는 재건축 재개발에만 가능
초과이익환수에 관한 명확한 규정을 해 놓은 법률도 있다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축 사업에서다. 택지를 개발하여 신규아파트를 건축하여 분양하는 경우에는 초과이익환수에 관한 규정이 없지만 재건축아파트에 대해서는 초과이익환수를 할 수 있도록 하고 있는 것이다. 신규아파트와 달리 재건축아파트에 대해서 초과이익환수를 명문화하고 있는 이유는 재건축 허용과 용적율 상향 등으로 인하여 재건축조합원들이 명백하게 이익 내지 특혜를 받기 때문에 이에 대한 이익금의 일부를 납부토록 하여 공공의 이익에 부합하도록 하기 위함이다.
<재건축 초과이익 환수에 관한 법률> 제7조는 초과이익환수금 부과 기준에 대해 다음과 같이 규정하고 있다.
재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(종료시점 주택가액)에서 다음 각 호의 모든 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 한다.(개정 2020. 8. 18)
1. 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 "개시시점 주택가액"이라 한다)
2. 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액
3. 제11조의 규정에 의한 개발비용 등
즉, <재건축 초과이익=종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택 가격상승분 총액+제11조의 규정에 의한 개발비용>이다. 여기서 개발비용은 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비와 각종 세금, 공과금이 포함된다.
법도 없는 초과이익환수... 정치공세 할 게 아니라 법제정부터 착수해야
따라서 이번 대장동 사업에서처럼 민간사업자들이 천문학적인 배당금 잔치를 벌이는 것과 같은 토지불공정을 해소하기 위해서는 아파트 분양사업에서도 초과이익환수를 할 수 있는 법률적 근거를 마련하는 것이 시급하다. 단순하게 계산하면, 아파트 분양 초과이익은 분양시점의 주택가액에서 분양시점의 주택조성원가를 뺀 값이다. 분양가격과 조성원가 계산은 건축비와 공사기간의 정상주택가격 상승분, 각종 세금 등을 합산해 수학적으로 얼마든지 산정할 수 있다.
관건은 분양가 상한제가 없는 상태에서 초과이익환수제도를 법제화하게 되면 분양가격 인상으로 이어져 초과이익환수금이 입주자의 부담으로 돌아갈 가능성이 높다는 데 있다. 수익자 부담원칙에 따라 초과이익 환수금 부과대상자는 아파트건설업자다. 따라서 아파트 분양사업에서 초과이익환수제를 실행하기 위해서는 분양가상한제의 법제화가 선결조건이다.