코로나19 시기에 그나마 버티는 임차상인에게 임대료와 보증금을 올리고 불완전한 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)으로 내몰리는 임차상인의 사례가 많음을 기고한 바 있다. 상가법 개정이 당장 어렵다면, 코로나19로 피해가 큰 소상공인의 보상이 예산 문제로 어려움이 있다면, 예산도 안 들고 법 개정도 필요치 않은 작은 변화로 임차상인을 위한 정책이 이루어지길 바란다. 너무 힘든 소상공인들에게 작은 숨 트임이 될 수 있다.
'서울시 분쟁조정위원회' 지원
서울시에서 운영하는 분쟁조정위원회는 법적 분쟁을 피하고 원만한 합의를 원하는 사회적 약자의 탈출구이다. 건물주에게 내몰림이나 갑질을 당하는 임차상인이 우선적으로 찾는 기관이지만 강제성이 없고 법적 구속력이 없다 보니 실효성이 떨어진다는 의견이 많다.
이를 개선하기 위해서는 일련의 진행 과정을 문서화하여 합의나 조정이 결렬될 경우 당사자에게 전달하여 법적 분쟁이 이어질 때 영향력을 갖출 수 있는 시스템이 마련되어야 한다.
이를 위해서는 만들어진 문서의 '공식화'가 필요하고 진행 담당자의 의견서까지 첨부되어 재판으로 갈 때 간과될 수 있는 부분까지 첨부하여 재판에 영향을 줄 수 있는 구조가 이루어져야 한다. 이러한 구조를 체계화하여 당사자 간 법적 다툼 이전에 원만한 합의로 이어질 수 있는 문화가 정착되도록 해야 한다.
임차상인 교육 지원
상가법에 대한 최소한의 개념만 알아도 부당한 내몰림에 대항하거나 갑질에 대항할 수 있는 경우가 있다. 하지만 이러한 지식이나 정보의 부재로 보호받을 수 있는 시기를 놓치거나 대항할 수 있는 방법을 놓치는 경우가 많다.
건물주는 임차상인에게 어떤 행위를 가할 때 법적인 자문이나 경우의 수를 알아보고 진행을 하는 경우가 많지만 임차상인은 미래에 발생될지 모르는 불확실성에 불안감만 갖고 생계에만 전념하기 때문이다.
그러한 불안감이 현실로 이어질 때 뒤늦은 준비는 이미 시기를 놓친 경우가 비일비재하다. 따라서 임차상인에 대한 지속적이고 정기적인 교육은 매우 필요한 상황이다.
예컨대 한국외식중앙회에서는 음식서비스 종사자에게 1년에 2회 위생교육을 정기적으로 진행하고 있다. 이는 강제성이 있기에 모든 대상자들이 참여하고 있다. 참가자가 교육비를 납부하기에 재원 마련도 되고 불참시 위약금도 있기에 강제성도 있다.
이러한 교육 시스템을 구축한다면 많은 임차상인에게 도움이 될 것이다. 새로운 시스템도 좋지만 한국외식중앙회와 협업하여 정기 교육 프로그램에 상가법 같이 임차상인에게 필요한 교육항목을 추가하는 방법도 좋다.
다른 방법으로는 소상공인진흥공단 같은 곳에서 자영업자에게 전반적인 컨설팅을 해주고 있다. 하지만 실무 경험이 전무한 자들을 선발하여 컨설팅을 하기에 예산만 낭비되고 현장에서는 전혀 도움이 되지 못하는 것이 현실이다.
예컨대 컨설턴트 모집시 경영지도사 같은 전문자격증 소지자를 선발하는데 자영업을 한 번도 안해 본 경험으로 정해진 양식에 짜 맞추는 형태로 이루어지다 보니 현실과 괴리감이 크다. 경영지도사 자격을 취득하는데 자영업과 연관된 최소한의 내용조차 없기에 현장에서 그들이 자영업자에게 해주는 조언 등은 현실과 동떨어질 수밖에 없다.
심지어 상담을 원하는 자영업자를 찾지 못하다 보니 컨설턴트가 받는 수당을 분배하는 조건으로 하는 일도 벌어지고 있다. 실제로 풍부한 성공적인 자영업 경험을 갖추는 것을 기본 자격 요건으로 하여 전문 컨설턴트를 선발 및 양성해야만 한다.
임대차 계약서 개선 및 표준화에 대한 지원
임차상인이 건물주를 만나 임대차 계약서를 작성시 건물주가 사전에 만들어 놓은 계약서를 계약 당시 짧은 시간에 읽어보고 도장을 날인하는 경우가 많다. 이러한 관행은 차후 임차상인에게 불리하게 적용되는 경우가 많고 실제 불이익으로 이어지기도 한다. 임차상인이 받는 불이익의 기초는 계약서에서부터 시작되는 경우가 많기에 이에 대한 개선이 요구된다.
첫째, '갑'과 '을'이라는 수직적 용어를 '가'와 '나' 또는 'A'와 'B' 같은 수평적 용어로 바꾸어야 한다. 또한 '양자는 비즈니스 파트너 관계로 상생하는 관계로 임대차 문제와 관련하여 협조하고 합의된 사항에 대해 진행한다' 등과 같은 내용을 의무적으로 삽입토록 해야 한다. 이러한 표준계약서의 정립은 임대차 관계가 수직적 관계가 아닌 동업자적 상생 관계라는 의식적 전환으로 이어질 수 있다.
둘째, 임대차 계약과 관련한 소통은 대리인을 둘 수 없어야 한다. 2~3층 등의 건물에 있는 집합 상가의 경우 건물 관리인 또는 관리 이사 등의 월급제 직원을 고용하여 '대리인'이라는 명분으로 임차상인이 건물주와 직접 소통하는 통로가 원천적으로 차단되는 경우가 많다.
한 예로 코로나19로 인한 착한 건물주 운동이 벌어질 때 임차상인이 건물주와 직접
소통한다면 서로의 입장을 충분히 이해하고 공감대가 형성될 수도 있다. 하지만 건물주와의 소통 방법이 차단되어 대리인이 임차상인의 애로사항을 원천 봉쇄하는 경우가 많다.
강제집행에 처한 임차상인의 경우도 건물주와 만나 대화를 통한 방법을 모색하고 싶어도 대리인이 나서 대화를 원천 차단하는 경우가 많고 결국은 극단적인 방향으로 이어져 양자 간에 더 큰 피해를 낳기도 한다.
대리인은 건물주에게 피고용인이기에 임차상인의 의사를 일일이 전달해서 질책을 받는 것에 대한 부담감도 있을 수 있기에 처음 건물주의 지시를 벗어나지 않으려 할 수도 있으며 이러한 구조는 원활한 소통에 제약이 될 수 있다.
임대차 계약의 당사자는 건물주와 임차인이기에 '대리인을 통한 의사소통은 할 수 없다' 또는 '임대차 문제에 대한 소통은 건물주와 임차인이 직접 한다'와 같은 조항이 있어야 한다.
셋째, 임대차 계약서에 건물주의 개인정보는 반드시 기재해야 한다. 상당수의 임대차 계약서를 보면 건물주는 본인의 주민번호, 주소 또는 연락처 기재를 누락하는 경우가 많다. 이는 차후 문제가 발생시 임차인이 대항하는데 어려움을 줄 수 있고 대리인을 통한 방식으로 임차상인에게 어려움을 주기도 한다. 건물주는 임대인으로서 반드시 개인정보를 작성하도록 표준계약서에 명시해야 한다.
그 외 노동부에 '자영업자 상담센터'를 만들어 억울하게 피해 보는 자영업자를 대변해주는 창구를 만드는 것 등 사회 전반적으로 자영업자의 권익 개선을 위한 노력이 시스템화 되어야만 한다. 이는 은퇴 후 경제활동, 청년 취업 문제 등의 대안책으로 자영업 시장은 계속 늘어날 수밖에 없기 때문이다.
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