▲부동산 광풍에 절망하지 않기 위한 부동산 공부 3, 4강이 11월 6, 13일에 열렸다
인수마을
청년아카데미와 희년함께가 공동기획한 '부동산 공부' 그 세 번째, 네 번째 강좌가 열렸다. 구본기 구본기생활경제연구소소장이 6일 '어서 와! 전·월세는 처음이지? : 민달팽이를 위한 전·월세 사용설명서'라는 주제로 강의했고, 13일에는 함께주택협동조합, 밝은누리, 오늘공동체가 '내 집 마련과 더부살이의 사잇길을 찾아'라는 주제로 실제 주거 사례를 발표했다.
우리나라에만 있는 전세 제도
이른바 '임대차 3법'이 지난 7월 31일부터 시행되었다(이 중 임대차 신고제는 2021년 6월부터 시행된다). 임대차 3법은 2년마다 이사를 다녀야 하는 임차인이 최소 4년은 살 수 있도록 보호한 계약갱신요구권제, 계약을 갱신할 때 임대료 상승 폭이 연 5%를 넘지 못하도록 한 전월세상한제, 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약사항을 신고해야 하는 임대차 신고제가 핵심이다. 3법 시행으로 전세난이 심화되었다는 평가부터 임차인을 보호한 것은 의미 있는 결정이라는 말까지 평가가 갈린다.
구 소장은 '보증금을 지키는 방법을 배워야 한다'는 것 자체가 제도가 정비되지 않아 생기는 슬픈 현실이라며, 이른바 임대차 3법으로 전세난이 시작되었다는 평가는 옳지 않고 오히려 주거권이 향상된 근거라고 보았다.
"전세를 놓는 기제는 두 개예요. 첫 째는 내가 나중에 들어가서 살려고 미리 찍어 놓는 것이고, 두 번째 기제는 말 그대로 투기 수요입니다. 싸게 사서 비싸게 되파는 거예요. 이 두 기제는 한 가지 철학을 공유해요. 언젠가는 집값이 오를 거라는 것이에요."
전세 제도는 우리나라에만 있는 제도로서, 내가 하자를 수리하면서 살지만 결국 몇 년 뒤에는 집을 비워야 하는 비합리성이 있다. 구 소장은 전세 제도가 장기적으로는 사라져야 한다며 전세 제도 소멸은 부동산 투기가 끝났다는 말과 같다고 해석했다.
"(시세차익 목적으로 전세 세입자를 구해 집을 사는) 갭 투기가 사라지지 않는 이유는 전세금 자체를 규제하지 않기 때문이에요. 현재 서울이 40%인 담보인정비율(LTV)에 전세금을 포함해야 임대인과 임차인 간의 사적 대출과 같은 전세금이 규제됩니다. 그러면 전세금을 집값 대비 40% 이상 받지 못하는 효과를 가져오게 돼요."
구 소장은 2년 미만의 임대차 계약은 주택임대차보호법이 무조건 2년으로 보고 있다는 것과 임대차 계약 시 직거래는 하지 않는 것이 좋으며, 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 지킬 수 있다는 것도 설명했다. 전·월세로 살아가는 사람이라면 꼭 기억해야 할 내용이 이날 강의의 주를 이루었다.
주거 문제, 공동으로 풀어간다