▲정동영 국민의당 의원(자료 사진)
유성호
- 정동영 의원은 2017년 국정감사 이후 경실련 선정 우수의원으로 지목됐다. 정 의원은 국감에서 '아파트 동영'이란 애칭을 얻을 정도로 아파트 후분양제 관철과, 토지 주택 공시지가 문제를 파고들었다. 아파트 후분양제는 김현미 장관이 공공부문부터 도입한다고 약속했다."김현미 장관이 '공공부문부터 후분양제를 도입하겠다, 단계적 실시하겠다'고 약속했다. 이는 대단한 진전이다. 아파트 후분양제는 사실상 15년 전 노무현 대통령이 대선공약으로 약속한 것이다. 당선 후 당선자 인수위의 중점 개혁과제로 선정돼 토론과 연구를 거친 다음, 참여정부 초기인 2004년 1월 국무회의에서 의결했다.
그런데 유야무야 무산됐다. 국무회의가 의결해도 안 되는 제도, 이 제도는 그만큼 저항 반대 세력이 간단치 않다는 것을 의미한다. 토건학자, 토건언론, 토건관료, 토건재벌 기득권층이 자신들에게 이익이 안 된다고 생각해 여러 수단 방법을 동원 무산시킨 것이다.
이 어려운 것을 김현미 장관이 단계적 도입한다고 했다. 즉 아파트 후분양제도란 아파트를 짓기 전에 분양하는 선분양 제도로, 짓고 나서 분양하는 후분양제 제도로 바꾸는 것을 넘어서서 비정상을 정상화하는 것이라서 의미가 있다.
이 건은 한국사회 불평등 뿌리와 연결돼 있다. 한국인은 재산의 70%가 부동산이다. 금융자산은 많지 않다. 따라서 집과 땅의 가격이 폭등하면 양극화는 더 심해질 수밖에 없다. 특히 강남과 강북, 서울과 지방, 강남과 지방의 격차는 더 벌어진다. 양극화, 불평등 핵심이 아파트다.
그게 IMF 후유증이기도 하다. 김대중 정부 당시 IMF의 조기극복을 위한 경기부양이 필요했고 2000년에 김대중 정부에서 아파트 분양가 상한제를 풀었다. 이때 토건 마피아들의 고삐를 풀어준 것이다. 투기꾼 복부인들의 고삐도 풀어준 셈이고 그러면서 급경사로 가파르게 집값 땅값, 특히 강남 아파트값이 올랐다.
예를 들어 IMF 전에는 지방도시에 25.7평(주거평수 32평형)값이 강남과 차이가 두 배였다. 그때부터 가격차가 벌어지기 시작하여 지금은 두 배가 아니라 4~5배, 많은 곳은 10배 차이도 난다. 이 차이는 분양가 상한제 폐지가 결정적이었고, 노무현 참여정부가 이를 잡으려고 분양가 상한제를 다시 도입하지만 이미 고삐가 풀려 커버린 망아지가 뛰는 말이 되어 잡지 못했다.
따라서 이런 비정상 제도를 정상화하는 것이 선분양제를 후분양제로 바꾸는 것인데, 2004년 국무회의를 통과해서 2007년부터 시범사업 들어가기로 했음에도 경기가 나쁘다는 이유로 1년 유예된 뒤 유야무야 하다가 폐지됐다. 그리고 이번에 김 장관의 약속이 시행되면 다시 10년 만에 부활하는 것이다.
실제로 우리는 과자 한 봉지를 살 때도 유통기한 살피고, 자동차는 살 때 숙고하고 가족회의 붙이고, 또 시승하고, 가격 비교하고 등등 정말로 심사숙고한다. 하지만 그보다 10배 20배 비싼데다 자동차와는 비교할 수 없는 재산을 장만하면서 물건도 안 보고 견본만 보고 팜플릿만 보는 상태에서 계약한다. 비정상이다. 이 비정상을 바로 잡으면 일반 소비자, 국민에게 이익이 간다. 개혁과제 중 쉬운 개혁과제다. 하지만 쉬운 개혁과제조차 기득권에 밀려 하기 어렵다는 것을 보면 그래서 개혁이 혁명보다 어렵다고 하는 말이 나오는 것 같다"
- 하지만 김현미 장관 답변 이후, 반대 측에서 나온 논리가 공급이 줄어들고 가격도 오를 것이라고한다. 이에 대한 반론은?"우선 '공급이 줄어들 것이다'라는 반론부터 말하자면, 아파트 선분양제도를 도입한 것이 1977년이다. 당시의 주택보급률은 70%. 그런데 당시는 국가 재정이 없었다. 그래서 소비자 주머니 돈 빌려다가 집을 짓는 제도를 도입했다.
즉 소비자에세 계약금 받고, 공사 시작하고 중도금 받아 건설자금 충당하고 완공된 뒤 잔금을 받아 다른 곳 사업 시작하도록 하는 제도를 박정희 정권이 허락한 것이다. 그래도 당시는 집이 부족하니 수요자가 있어서 집값이 오르고, 분양을 받으면 재산 형성에 도움이 되니까 소비자도 불만이 없었다. 즉 국가, 건설사, 소비자 모두 이익이 됐다.
하지만 지금은 주택 보급률이 100%가 넘었다. 따라서 공급확대로 이제는 주택을 늘리는 것이 핵심이 아니다. 자가보유율을 늘려야 한다. 다시 말해서 현재 대한민국 전체로 보면 집이 2000만호가 있는데 가구수는 1950만 가구다. 1가구 1주택 하고 남는다는 의미다. 그런데 자가보유율은 60%가 안 된다. 결국 나머지 40%가 1가구 다주택이다. 이게 핵심이다.
10년 전 상위 1% 50만 명이 보유한 주택은 평균 1가구 3주택, 그런데 작년 통계로 보면 이 상위 1%의 주택 보유율은 1가구당 6주택이다. 국가나 지방자치단체 또는 건설사가 지은 집을 돈 있는 사람이 사서 쌓아놓는다. 여기서 무작정 집을 더 공급하면 이 1%는 1가구 7~9채 된다. 이 문제가 핵심이다. 언론이 제대로 본질을 안 보고 있다.
집을 아무리 많이 지어도 자가보유율이 늘지 않는 것은 집값이 비싸기 때문이라서다. 실 소유자가 지금 짓는 시세로 아파트를 살 수 없기에 지가보유율은 늘지 않는다. 반대로 집을 살 수 있는 돈 있는 사람은 상류층이다. 그 소득층만 다주택 보유를 늘리는 것이 공급확대론이다. 때문에 그런 논리로 공급이 준다는 논리는 성립이 안 된다.
또 후분양이 되면 분양가가 오른다는 것도 허구다. 얼마나 이 기득권 카르텔이 강고하냐면 김현미 장관이 공공부문부터 후분양제 도입한다고 하니까 인터넷에 바로 후분양제하면 7% 오른다는 기사가 도배됐다.
예로, 국토부 산하에 '주택도시보증'이라는 공공기관이 있는데 거기서 용역보고서를 내놨다. 박근혜 정부 때 발주한 것이다. 그 보고서를 갖다가 경실련과 공동으로 분석했다. 아파트 후분양제를 하면 건설사가 금융사 돈을 빌려다가 지어야 하는데, 이때 빌리는 돈의 이자를 9.3%로 계산한 보고서다. 핵심은 소비자 주머지 돈으로 짓던 아파트를 건설회사가 금융권에서 돈을 빌려서 짓는데 금융 이자비용이 9.3%, 그래서 아파트 값은 결국 7%가 오른다는 논리다.
그런데 지금 건설사들이 금융권 돈을 빌릴 때 이자가 3~3.5% 정도다. 9.3%는 부도직전 기업의 금융권 차입이윤이다. 그걸 왜곡한 것인데 공기업은 그 보고서를 만드는데 용역비로 2억8000만 원을 줬다. 국토교통부 산하기관이다. 토건 마피아는 이 보고서를 금과옥조로 홍보하고 언론은 받아쓰기를 하고 있다.
한 가지를 더 덧붙이면 이미 서울시에서는 후분양제 10년이 됐다. 그런 점에서 부동산 정책에 대해서는 오세훈 전 시장이 개혁적이었다. SH가 10년 전부터 분양원가공개를 61개 항목이나 했고 81% 건설공정에서 후분양제를 실시했다. 그랬는데 박원순 시장이 와서 분양원가 공개 항목을 10개로, 건설공정 80%에서 60%로 축소했다.
그것이 박 시장을 둘러싼 관료들의 폐해다. 시민의 이익을 우선하는 것이 아니라 토건족 우선정책이다. SH는 시민들의 이익을 위해 만들어진 공기업인데 중앙정부에 그걸 맞췄다. 이번 국감에서 박원순 시장이 어떻게 오세훈 시장만 못하냐고 지적을 했다."
- 다음은 공시지가 문제다. 지금 정 의원이 경실련과 같이 분석 보고한 자료에 따르면, 고급 주택과 저급 주택, 강남 아파트와 강북 아파트, 서울 수도권과 지방 아파트 등의 공시지가가 매우 불합리한 것으로 나온다."우선 정부는 전국의 땅값 집값 조사를 위해 1년에 1000억 원 정도 예산을 사용한다. 지난 12년 동안 1조 원 썼다. 그런데 지금 발표되는 공지지가를 보면 예를 들어 서울 노원구에 있는 서민이파트 20~30평형 공시지가는 아파트 실 가격의 70%다. 즉 시세가 1억이면 7000만 원으로 재산 가치를 매겨 그 재산에 세금을 부과하는 것이다. 강남은 60%다. 형평성이 안 맞는다.
다시 말하면 강북의 3억~5억짜리 서민아파트는 2억1천~3억5천을 쳐서 세금을 매기고, 강남의 10억~20억 아파트는 6억~12억 쳐서 세금을 매기니까 실제 강남만 세금 우대를 받는 셈이 된다.
예를 들어 최근 박근혜 전 대통령 집이 약 68억에 팔렸다. 과세표준이 50%가 안된다. 그러나 68억원 집을 약 30억짜리 집으로 치고 세금을 매긴다. 재산세만 매년 2배로 이익을 본 셈이다. 이게 한국 조세 행정의 현실이다. 오히려 여유가 있고 부자는 세금을 덜 내고 작은 아파트 하나 가진 서민들에게는 70% 과표를 매겨서 세금을 징수한다. 이것은 조세 정의에 위반된다."
- 그 같은 지적에 국토부는 뭐라고 이야기하나. "시정하겠다고 했다. 하지만 1년에 1000억 원씩 들여서 조사해서 이 결과 냈다. 이런 걸 고치는 게 민생개혁이다. 그러면 세금이 더 걷힌다. 박근혜 정부가 담뱃세 2,000원씩 인상하여 세금 8조원을 더 걷었다. 힘들게 일하면서 잠시 쉬는 시간 담배 피우는 일용직 노동자들, 자영업 하시는 분들한테 돈 더 걷어서 8조원을 더 걷었다. 반면 9억 이상 고가주택 종합부동산세가 1조5000억 원 걷혔다. 담뱃세 인상대신 부자 세금 더 걷는 것이 맞다."
"'국토재벌부'를 '국토서민부'로 이것이 진정한 개혁"