▲(서울=연합뉴스) 신준희 기자 = 지난 7일 재건축이 예정된 서울 반포의 한 아파트 상가 부동산 밀집지역이 한산한 모습을 보이고 있다.
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우리나라 부동산 시장도 이와 매우 닮은 모습이다. 현재 부동산 시장에서 정보의 우위를 점유하고 있는 계층은 중개업자다. 월등한 상품정보를 지닌 중개업자가 판매자와 구매자 양측에게 올바른 정보(가격)를 제공한 후 거래를 유도하는 것이 이상적이지만, 중개업자는 자신의 수익을 어떻게든 증대시키는 방향으로 거래를 유도하게 된다. 보다 더 높은 가격에 거래를 성사시켜야 수수료 증가 및 동일 지역 내 고객 확보 등의 이익을 취할 수 있기 때문이다.
중개업자의 수가 필요 수요보다 훨씬 많은 현재의 부동산 시장에서 볼 때 중개업자의 상품 확보는 생존경쟁의 차원에서 필사적일 수밖에 없다. 그리고 부동산 가격이 급등하는 상황에서 정보 비대칭에 의한 도덕적 해이가 발생하면, 중개업자와 판매자가 합의해 중개상품을 시세 대비 매우 높은 가격으로 거래를 성사시킨 후 차액을 서로 나누는 비정상적인 거래를 하게 된다. 더 큰 문제는 이렇게 비정상적으로 형성된 가격이 매우 빠르게 시세로 굳어지게 되고, 악순환이 반복되면 부동산 시장이 실수요자의 요구가 배제된 투기판으로 전락하게 돼 시장실패를 초래한다는 점이다.
시장실패를 해소하기 위해서는 '부동산 정보의 비대칭 해소'가 매우 중요하고 본다. 정보 비대칭을 해결할 수 있는 방법은 2001년 노벨경제학상을 수상한 스펜스(Michael A. Spence)의 신호(Signaling)이론을 눈여겨 볼 필요가 있다. 예컨대 중고차 판매자들이 일정 기간 동안 무상 수리 서비스를 제공하게 되면 중고차 품질에 별다른 하자가 없음을 알리게 돼 저가 위주로 선택했던 소비자들의 중고차 시장환경을 개선할 수 있다는 원리다.
현 정부의 부동산 정책이 안착되기 위해서는 우선 온라인 상에 주식 거래소와 유사한 공공의 부동산 거래소를 만들 필요가 있다. 부동산과 관련해 규격화된 상품정보와 가격을 고시하게 해 구매자에게 다각적인 상품정보를 제공하고, 미끼 상품(의사결정을 왜곡시키려는 고가상품, 구매자를 유혹하는 저가상품)의 고시나 사전에 고시하지 않은 상품의 거래를 불법거래로 규정하는 것이다. 그리고 이런 규제로 중개업자, 판매자, 구매자 모두의 정보 대칭성을 확보토록 해 투기화된 부동산 시장을 바로 잡아야 한다.
또한 아파트 단지 등 지역 부동산 보유자들의 담합(주민회의를 통해 높은 가격으로 담합하거나, 저가판매 중개업자를 집단적으로 배제시키는 행위)과 분양시 '떳다방' 등 판매자의 분양경쟁을 조작하는 행위를 시장질서 파괴로 규정해 높은 수위의 공정거래법 위반으로 규제해야 한다.
마지막으로, 중개업자의 수익증대 유혹을 해소할 필요가 있다. 그 대안으로 부동산 가격에 비례한 수수료제를 면적 등 다른 기준의 건당 수수료로 전환하고, 직전 유사거래 보다 높은 거래 발생 시 세무조사 등을 통해 중개업소의 부당이득에 과징금을 부과해야 한다.
이와 같은 조치는 부동산 정보 비대칭에 의한 시장실패를 줄일 수 있고, 아울러 국민들의 조세저항 문제를 해결하고 부동산 시장의 정상화에 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
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문재인 정부의 부동산대책, 중고차 시장처럼 안 되려면
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