▲김수현 세종대 도시부동산 대학원 교수가 31일 저녁 서울 마포구 상암동 <오마이뉴스> 대회의실에서 열린 <진보와 빈곤> 강독회에서 '알기 쉬운 토지공개념'을 주제로 강연하고 있다.
유성호
한국의 부동산 세금은 취득단계에는 취·등록세를, 보유단계에는 재산세와 종합부동산세를, 처분단계에서는 양도세를 내도록 되어있다. 보유세 강화는 간단히 말해서 이 중 재산세와 종합부동산세를 늘리자는 얘기다.
참여정부가 보유세 강화를 위해 도입한 종합부동산세는 가격이 6억 이상인 주택을 소유한 사람에게 국세로 세금을 더 걷어서 가난한 지자체에 지급하는 세금으로, 강력한 조세 재분배 가능을 가지고 있었다. 김 교수는 "외국의 경우 취득세가 낮고 보유세가 높은 반면, 우리나라는 정반대로 취득세가 65%, 보유세가 35%정도"라고 지적했다.
"보유세를 높이고 취득세를 낮추면 사람들이 자신의 경제적 능력에 맞는 주택에서 살 수 있게 됩니다. 노무현 정부가 종합부동산세를 만든 이유는 거기에 있습니다."개발이익을 환수하는 것 역시 김 교수가 강조한 원칙 중 하나. 김 교수는 "서울 같은 도시는 이미 건물이 들어설 만큼 다 들어서고 재개발만 남은 상태"라며 "낮은 층수가 높은 층수로 바뀌고 용도가 바뀌면서 생기는 개발 이익이 생길 수밖에 없는데 이건 개인의 몫이라고 볼 수 없고 사회가 다 같이 나눠 가져야한다"고 말했다.
김 교수는 마지막으로 저소득층을 위한 주거 복지를 언급하며 "일본은 도쿄에만 6.4%의 임대주택이 있고, 사원주택이 많아 전체적으로 보면 12~13%가 자기 집이 아니지만 안정적인 주거 환경에서 산다"며 "서울은 이 비율이 아직 4%가 안 된다"고 지적했다.
"독일처럼 민간 전세금 정부에서 관리해야"정책도 경기 흐름에 맞추고 나름대로 정한 세 가지 원칙도 지켰다. 그런데 참여정부의 부동산 가격이 되레 오른 이유는 무엇일까. 김 교수는 "국민들 사이에 형성된 '부동산 불패' 신앙에 전 세계적으로 부동산이 증권화 되는 흐름이 겹쳐졌기 때문"이라고 설명했다.
"집이라는 본체는 여기 있는데 금융 시스템이 이 값을 마구 바꾸고 시장을 활성화시켰죠. 이게 2000년대적 현상입니다. 이것의 특징은 실질과 금융사이가 분리되어 있기 때문에 시장의 위기를 알아차리기 힘들다는 겁니다. 두 번째로는 사실 참여정부 내에서도 두 차례 부동산 대책을 내면서 (정책이) 경기를 너무 냉각시키면 어떻게 하나 하는 우려가 있었어요."거칠게 말하면 참여정부가 무슨 정책을 썼든 부동산 가격은 오를 수밖에 없었던 시기였다는 얘기다. 김 교수는 이어 "높은 경제성장률과 서울의 인구 증가율도 지난 40여 년 동안 부동산 가격을 높였던 주요 요인이었다"며 "최근 이 두 가지 수치가 꺾이기 시작했는데 수요와 구매력이 떨어지면 주택 가격도 내려가지 않겠느냐 하는 것이 요즘 학자들이 주장하는 대폭락론의 근거"라고 말했다.
김 교수는 최근 언론에서 제기되고 있는 부동산 대폭락론에 대해 "아직 인구가 정점에 다다르지 않았다"며 "앞으로 10년간은 불안정한 과도기가 될 것"이라고 전망했다. 그는 "10여년의 불안정한 기간을 지금 정부가 하듯이 땅이나 파면서 잘못 관리한다면 더 큰 파국을 맞이할 것"이라고 경고했다.