세금, 남보다 더 내는 건 못참아

세금도 절약하는 ‘稅테크’ 시대, 알고 나면 편리

02.10.01 16:57l최종 업데이트 02.10.01 20:58l

정부가 최근의 부동산시장 과열현상을 적극적으로 제어할 움직임을 보이자 전문가를 비롯한 일반인들은 다른 어떤 문제점보다 우선적으로 보유세 중심으로 부동산 세제를 개편해야 한다고 주장하고 있다.

물론 다른 문제를 동반하고 있는 부동산시장이기에 세제 개편만으로 모든 문제를 해결할 수는 없다. 하지만 분명한 건 우선 순위부터 정하고 집중해야, 그나마 일관성 있는 추진이 가능하다는 것이다.

게다가 부동산시장에서 세금 부분이 차지하는 비중이나 중요성 또한 무시할 수 없는 수준이라는 점을 감안하면 결코 간과할 수만은 없는 부분이 바로 세금이다. 때문에 정부 입장에서 보면 항상 정책적으로 활용해 경기를 부양시키기도 하고 안정시키기도 하는 중요한 수단이 돼 왔다.

일반인의 입장에서도 세금, 특히 부동산과 관련된 세금은 형평성 문제부터 시작해 많은 불만과 논란을 가중시켜 왔던 게 사실이다.

특히 일반인들은 부동산과 관련된 세금과 그 체계를 일목요연하게 알고 있지 않은 관계로 일정부분 불이익을 받아온 경우도 있어 왔다.

이에 주택을 중심으로 부동산과 관련된 세금은 어떠한 것들이 있으며 무엇을 어느 정도 내야 하는지 등에 대해 정리해 보았다...필자 주

▲ 주택 취득시 납부해야 할 세금

1. 취득세

- 주택을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시·군·구청에 신고·납부해야 하며 이 기간을 넘기면 세액의 20%를 추가 부담해야 한다.

취득가액은 취득자가 신고한 금액으로 하되 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액으로 계산한다. 취득세는 취득가액의 2%를 납부해야 한다.

시가표준액은 지방자치단체의 장이 결정·고시하며 현재까지는 시가에 훨씬 못미치는 수준에 머물러 있다.

2. 등록세

- 취득한 부동산의 소유권 이전 등기를 하기 전에 해당 시·군·구청에 납부하고 등기 신청시에 ‘등록세 수필확인서’를 첨부하여 제출해야 한다. 등록세는 취득가액의 3%를 납부해야 한다.

3. 농어촌특별세

- 취득세 납부시에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 함께 납부해야 한다.

4. 교육세

- 등록세 납부시 등록세액의 20%를 교육세로 함께 납부해야 한다.

5. 인지세

- 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우, 정부 수입인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 된다.

인지세는 통상 1000만원당 1만원 정도로 계산하면 수월한데 최고 15만원까지 책정되며 누적될수록 세율이 낮아진다.

- 지금까지의 내용을 종합, 정리해 보면 부동산 취득시 납부해야 할 세액은 도합 5.8%라고 할 수 있다.

가령 수도권의 전용면적이 24평 정도 되는 1억원짜리 연립주택을 신규 분양 받은 경우 납부해야 할 세액은 총 580만원 정도라는 계산이 나오는 셈인데 여기서 각종 세액 공제를 합산하면 실제로 내게 되는 세금은 이보다는 적다.

세액 공제는 전용면적 12평 이하 주택은 100% 면제가 되고 18평 이하는 50% 면제 대상이다. 또 전용면적 25.7평 이하는 25%의 세액이 면제되는데 그렇다면 이 주택은 전용면적이 18평은 넘고 25.7평은 안되는 주택에 해당돼 25%의 세액 공제를 받게 된다.

결국 이 경우는 580만원에서 소득공제액인 25%를 감한 금액인 435만원의 세금만 납부하면 된다.

성적인 취득가액 하향 신고 문제>

취득가액의 범위는 취득 이전을 기준으로 주택을 취득하기 위해 소요된 일체의 직·간접적 비용이 포함되고 취득자가 법인이 아닌 경우에는 연체료와 할부이자를 제외시킨다.

또 토지와 건물을 일괄적으로 취득함으로 인해 토지와 건축물의 취득가격이 구분되지 않는 경우는 일괄 취득한 가격을 시가표준액 비율로 안분한 금액을 취득가액으로 한다.

취득가액의 경우에도 기실 적지 않은 문제점을 내포하고 있다. 실제로 취득자가 취득가액을 상당부분 낮춰서 신고를 해도 사거래계약의 경우는 사실상 실거래가의 확인이나 입증이 어렵다.

때문에 취득세나 등록세 등의 거래과세는 취득자가 시가표준액 이상으로 취득가액을 신고하는 경우에는 이를 사실상의 취득가격으로 인정한다.

즉 1억원 상당의 주택을 구입한 경우, 이 아파트의 시가표준액이 5000만원이라면 6000만원이 실제 취득가액이라고 신고를 해도 그대로 과세표준으로 인정된다.

이미 대부분의 사계약에서는 이처럼 취득가액의 하향 신고가 일종의 관행처럼 되어버린 상황이다.

▲ 주택 보유시 납부해야할 세금

1. 재산세

- 최근 형평성 논란이 일고 있는 재산세는 재산을 보유하고 있을 때 매년 과세되는 조세이며 이로 인해 수익이 있다고 보아 과세하는 수익세이다.

이에 반해 취득세와 등록세는 재산의 소유권 이전시에 과세하는 것이므로 유통과세에 속한다고 볼 수 있다.

재산세는 인적사항을 중심으로 과세하는 인세(人稅)와는 달리 재산을 중심으로 과세하는 것이므로 물세(物稅)다.

주택의 경우 과세표준에 <표1>의 초과누진세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

<재산세 논란 무엇이 문제인가!>

재산세 과세의 근간은 같은 가치를 지니는 재산이면 그 소유자가 누구이든, 어디에 위치해 있든 동일한 세액이 과세되는 대물세라는 점.

그러나 바로 이 부분이 최근 또다시 불거진 재산세 형평성 논란을 불러 일으키는 중요한 대목이라고 할 수 있다.

재산세는 평방미터(㎡)당 건물신축가격 기준액(16만5000원)에 건물 면적을 곱해 과세표준을 산출한다. 이럴 경우 강남 고급 아파트나 지방의 낡은 가옥이나 위치에 상관없이 건물의 면적만 같다면 동일한 세액이 부과된다.

물론 어느 지역에 있느냐에 따른 위치지수와 기준시가 3억원 이상 고급아파트에 해당되는 특정건물 가산율 등 각종 가·감산율이 적용되기 때문에 시가 요소가 일정 부분 반영되고는 있다. 하지만 역시 시가가 적정하게 반영돼 재산세 부과시 형평성을 갖고 있다고 말하기에는 터무니 없는 차이가 나고 있는 실정이다.

단순비교에 불과할지 모르지만, 서울 강남구 도곡동에 위치한 매매가격 3억4000만∼3억7000만원인 아파트 28평형에 부과되는 재산세액은 4만원이 채 되지 않는다.

이에 반해 3억8000만∼4억4000만원선에 거래되는 경남 창원시의 60평형대 아파트에 부과되는 재산세는 50만원에 육박한다.

또 기준시가가 3억원에서 3억9000만원으로 오른 강남의 아파트는 특정건물 가산율 구간(4억~5억원)에 해당돼 재산세 변화가 없지만 분당에 위치한 3억9000만원짜리 아파트의 기준시가가 2000만원 가량 올라 4억1000만원이 됐다면 재산세는 대폭적으로 늘어나게 된다.

이같은 재산세의 형평성과 객관성 논란은 이미 20여년 전부터 지속돼 왔다. 그러나 최근 강남 부동산 가격 급등을 계기로 또다시 문제점이 드러나는 등 대국민 감정이 극에 달해 문제가 심각한 지경에 이르고 있다고 판단한 정부는 부랴부랴 재산세 중과세 방안을 마련했다.

그러나 이 대책안마저도 반쪽짜리 개편에 불과하다는 비난을 받고 있다.

결국 주택 보유세제 전체를 고치지 않는 한 한계는 계속해서 드러날 수밖에 없다는 것이다.

부동산에 매겨지는 세금 중 재산세를 포함한 보유세의 비중은 우리나라의 경우 32.1%에 불과한 데 반해 미국은 98.1%에 달하는 점만 봐도 알 수 있다.

2. 종합토지세

- 종합토지세는 모든 토지에 해당되며 각 소유자별로 합산한 후, 그 합산한 토지가액에 누진세율을 적용하여 토지의 소유자에게 과세하는 지방세다.

토지보유와 관련된 조세는 여러 가지 형태의 세가 있으나 토지정책적 측면에서의 토지세제로서 중요한 것은 지방세로는 종합토지세와, 목적세인 도시계획세가 있으며 국세로는 폐지된 토지초과이득세가 있다.

종합토지세를 납부한 때에는 동 세액의 20%에 해당하는 교육세를 납부해야 하며 종합토지세액이 500만원을 초과하는 자는 농어촌특별세를 납부해야 한다.

또한 과세시 지목의 적용은 공부상의 지목과 실제 사용하고 있는 용도가 다를 경우도 있는데 이럴 경우는 실제 활용되고 있는 토지의 현황에 따라 과세한다.

예를 들어 공부상으로는 전(田)으로 되어 있다 하더라도 실제로는 주택이 건축되어 있는 토지의 경우는 대(垈)로 보아 과세한다.

<종토세의 납세대상자는>

종합토지세 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 과세대상이 되는 토지를 사실상 소유하고 있는 사람은 종합토지세를 납부할 의무가 있다.

다만 공유토지인 경우에는 그 지분에 해당하는 면적에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 본다. 만약 지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다.

종합토지세의 과세표준은 과세대상 토지의 용도와 이용상황에 따라 종합합산과세표준과 별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분하여 계산한다.

분리과세대상 토지는 종합합산이나 별도합산에서 분리되어 있으며 그 자체 유형 내에서도 합산되지 않고 개별 필지별로 단일 세율을 적용 받는다.

그러므로 분리과세 대상 토지에 대하여는 토지 소재지 관할 시·군·구청장이 필지별로 <표2> 세율을 적용하여 고지한다.

별도합산대상 토지는 일반영업용 건축물의 부속토지로서 영업시설의 용도에 공여되고 있는 점을 감안하여 종합합산 대상 토지에 포함시킬 경우 누진율 구조의 특성상 지나치게 중과되는 것을 피하기 위해 별도로 합산과세하는 것이다.

종합합산과세표준은 개인이 소유한 전국의 모든 토지를 소유자별로 종합합산하여 과세표준을 산정한다. 때문에 종합토지세의 입법취지에 가장 충실한 과세유형이라고 볼 수 있는데 분리과세 대상 토지나 별도합산 대상 토지는 제외되고 비과세나 과세 면제되는 토지는 포함되지 않는다.

세금은 세테크라고 할 정도로 이미 우리 생활과 밀접한 관계가 있으며 또 모르면 더 많은 세금을 내는 어처구니 없는 경우도 생긴다. 이외에도 많은 비과세 적용 요인들이 있으므로 관련 내용들을 상세히 알아보면 보다 유용하게 활용할 수 있을 것이다.