큰사진보기

상가부동산 소유자 A씨는 최근 임대차 계약을 체결하면서 한 가지 고민이 생겼습니다. 이전 임차인이었던 사람과 원상회복 등과 관련해 분쟁이 발생했는데, 소송하기에 부담이 된다고 느껴서 결국 상대방의 요구를 들어주었습니다. 앞으로 새로운 임차인과 이와 같은 분쟁이 다시 발생하는 것을 방지하고 싶은데 어떠한 방법이 있을지 고민입니다.

일반적으로 부동산 임대인은 차임연체나 임대차 기간이 끝나는 경우 부동산의 인도소송을 통해 판결을 받고, 판결 확정 이후 임차인이 임의로 인도하지 않으면 집행 절차를 진행합니다. 하지만 이러한 절차는 진행에 시간이 소요되고, 비용 발생 및 다툼의 대상과 관련한 증거수집 등 자료준비 필요성과 같은 문제가 있습니다.

실무상으로는 이러한 임대차 계약과 관련한 분쟁의 사전적 해결을 위한 제도로 '제소 전 화해'를 이용하곤 합니다. '제소 전 화해'는 장래에 민사적인 분쟁이 염려되는 경우, 계약 당사자들이 발생할 수 있는 분쟁을 간편하게 해결하기 위해 미리 법원으로부터 재판을 받아두는 것을 말합니다.

제소 전 화해를 받는 방법은 다음과 같습니다. 먼저 당사자들의 임대차계약서와 함께 화해할 내용(보증금, 차임, 임대차 기간, 관리비, 세금, 화해 비용, 건물 용도 등)을 종합해 신청서를 작성한 뒤 법원에 화해신청을 합니다. 제소 전 화해를 접수하면 법원은 화해 기일을 지정하고, 정해진 화해 기일에 당사자들 또는 당사자가 선임한 변호사가 출석해 화해조서를 받는 것입니다.

다만 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 법원이 정한 기일에 출석하지 않으면 제소 전 화해가 성립하지 않습니다. 이러한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로(민사소송법 제206조), 분쟁이 발생할 때 별도의 민사소송 절차 없이 화해조서를 통해 강제집행절차를 진행할 수 있습니다.

임대차 계약의 당사자들이 '제소 전 화해'를 미리 진행해둔다면 임대료 연체, 계약기간 종료 이후 부동산 인도 거부, 부동산의 원상회복, 특약사항 미준수 등 임대차 계약과 관련해 분쟁이 발생할 경우 민사소송절차에서 받는 스트레스, 장기간의 소송 및 다액의 소송비용 부담을 덜 수 있습니다.

임차인 입장에서도 이 같은 제소 전 화해절차를 통해 임대차 계약의 구체적인 내용 및 범위 등을 확정하고, 임대차 보증금에 대한 집행권원을 확보하는 등 유익한 절차라 할 것입니다.

다만 '제소 전 화해'는 확정판결과 동일한 효력을 가지기 때문에 당사자들은 법률전문가와 상의해 '제소 전 화해'에 들어갈 문구가 무엇인지 구체적으로 확인하고 절차를 진행할 필요가 있습니다.

상가부동산 소유자 임대인 A씨는 위와 같은 고민 끝에 새로운 임차인과 '제소 전 화해'를 진행해 고민을 해결하게 됐습니다. 이같이 임대차계약상 분쟁을 사전에 예방하려 한다면 '제소 전 화해'를 진행하는 것이 현명한 방법입니다. 

- 김문수 법무법인 동천 변호사