▲서울 송파구 파크하비오 단지 모습 ⓒ 신상호
[기사수정: 31일 오후 12시]지난 29일 오후 서울 송파구 파크하비오 복합단지, 지하철 문정역 출구에서 올라오니 촘촘히 자리잡은 하얀색 아파트와 오피스텔 건물이 눈에 들어왔다. 아파트 999세대와 오피스텔 3470실 등 4400여 세대 규모의 파크하비오는 송파구 문정 지구에 자리 잡은 대단지다.
지난 2013년 11월 분양 당시 이 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1690만 원, 강남 3구 아파트치고는 저렴한 가격으로 시장의 관심을 모았다.
지난해 8월부터 입주가 시작되면서, 아파트는 900여세대, 오피스텔은 2000여세대가 입주를 마쳤다. 단지 안으로 들어가보니 보행로는 차량과 보행자들이 쉴 틈 없이 오갔다. 지하 상가로 내려가는 자동계단(에스컬레이터)도 눈에 띄었다.
자동계단을 타고 아래로 내려가보니 약 300미터에 걸쳐 커피숍과 음식점, 푸드마켓 등 스트리트형 상가가 성업 중이었다. 상가 한켠에 자리잡은 1000석 규모의 메가박스 영화관에서는 '보통사람', '미녀와야수' 등 최신 영화들이 관람객을 기다리고 있었다. 평일 낮 시간대여서 영화 관람객들은 많지 않았다.
메가박스 영화관 운영을 두고, SH공사 "계약 위반" 최근 이 곳 영화관을 둘러싸고, SH공사와 파크하비오 시행사가 갈등을 빚고 있다. SH공사가 파크하비오의 영화관 설치는 계약 위반이라며 소송을 준비하고 있다. 영화관의 운명도 장담할 수 없는 처지가 됐다.
양쪽의 논란은 지난 2011년 토지매매계약 체결부터 시작된다. SH공사는 현재 파크하비오가 있는 서울 송파구 동남권유통단지 특별계획 5, 6구역(부지 면적 7만2572㎡)을 시행사인 파크하비오에 팔기로 매매 계약을 맺었다. 당시 토지 매매가는 6794억 원이었다.
SH공사는 토지매매계약을 맺으면서 특약사항을 붙였다. 해당 부지에 '영화관과 백화점, 대형마트는 유치할 수 없다'는 내용이다. 파크하비오 쪽도 이 조항에 동의하고 사인했다.
SH공사 관계자는 "매각 토지 인근에 있는 가든파이브에 영화관(CGV)이 입점해 있었고, 공공성을 강화하기 위해 영화관보다는 공연장이 들어오는 것이 낫다고 판단해 특약 조항을 넣은 것"이라고 설명했다.
그런데 파크하비오는 매매계약을 맺은 이후 특별6구역에 영화관을 넣겠다며 태도를 바꾼다. 안창수 파크하비오 대표는 "매매계약 당시에는 공사 쪽의 조항을 받아들여 계약을 했지만 나중에 시공을 하는 과정에서 SH공사가 법에 있지도 않는 내용으로 과도하게 규제한다는 판단을 했다"라고 말했다.
파크하비오는 서울시가 SH공사와의 계약조건을 들어 영화관 인허가는 어렵다는 의견을 전달하자 다방면으로 영화관을 만들 해법을 모색했다.
파크하비오는 지난 2014년 12월 '영화관 설치를 불허한 것은 과도한 규제'라며 송파구 규제개혁위원회에 심사를 신청했다. 이어 규개위는 지난 2015년 2월 영화관 설치 규제는 풀어야 한다고 인허가 승인권자(송파구청)에 권고했다.
송파구청 건축 허가 받자, 일사천리로 영화관 설치
▲서울 송파구 파크하비오 내 설치된 메가박스 영화관 ⓒ 신상호
송파구청은 규개위의 권고를 받아들여, 지난 2015년 8월 파크하비오 내 영화관을 설치하는 내용을 담은 설계변경을 승인해줬다. 영화관 승인에 따라 불거질 계약위반 문제 등은 검토하지 않았다.
송파구청 재건축팀 관계자는 "규개위의 권고는 강제력을 띈 것은 아니지만, 규개위 심사에 부구청장이 참여해 사실상 따르지 않기는 어려웠을 것"이라며 "인허가 심사에서 SH공사와 시행사와의 계약조건은 별도로 검토하지 않았다"라고 말했다.
송파구청의 허가를 받자, 영화관 설치는 일사천리로 이뤄졌다. 지난해 9월 영화관 사용 승인이 완료됐고, 같은 해 12월28일 파크하비오 메가박스 영화관(지하1층, 총 면적 6200㎡, 1000석 규모)이 정식 개장했다. 운영은 시행사인 파크하비오가 맡고, 메가박스에 브랜드 사용료를 지불하는 방식이다.
안 대표는 "자체적으로 법률 자문을 받아본 결과, 건축법상 규정된 '공연장'에 영화관도 포함돼 있어 문제가 없다는 답변을 받았다"면서 "SH공사에서 계약위반으로 소송을 제기할 수도 있지만, 영화관 운영에는 문제가 없다고 판단했다"고 설명했다.
SH공사는 영화관 운영은 계약 위반이라며 소송을 준비하고 있다. 우선 손해배상 청구 소송이 유력하게 검토되고 있다.
공사는 당시 한국감정원의 토지감정평가에서 영화관이 입점하지 않는다는 조건으로 평가를 했는데, 영화관 설치를 전제하면 토지 매각 금액이 높아졌을 것이라고 설명했다. 공사는 소송을 통해 토지매각차액 10억~20억 원을 환수할 수 있을 것으로 본다.
강기언 SH공사 법무실장은 "다함하비오 쪽의 계약위반 사실이 분명한 만큼 손해배상 청구 소송을 준비하고 있다"고 말했다.
한편 파크하비오는 송파구 파크하비오 분양을 하면서 막대한 이익을 챙겼다. 파크하비오(금감원 등록명-다함하비오)의 지난 2015년말 사업보고서를 보면, 파크하비오 복합단지 누적 수익은 1573억7417만2000원이었다.
누적 원가율(매출액 대비 투입원가)은 75.23%로 최근 12년간 대형건설사들의 주택분양 평균 원가율 83%보다 훨씬 낮다. 원가율이 낮은 것은 사업자가 적은 비용을 투입해 많은 수익을 거둔다는 뜻이다. 다함하비오는 지난 2015년 915억2582만 원의 순이익을 거뒀다.