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 | | | ▲ 이주비가 많은 지역의 경우 초기 투자자금이 적게 소요되는 장점이 있다. 하지만 반대로 이주비 부담으로 시공사의 사업성이 나빠질 수도 있으므로 두가지 모두 고려해 투자하는 것이 바람직하다. 사진은 길음5구역. 이 구역은 24평의 경우 이주비가 3,800만원이 지급되고 16평의 경우는 2,000만원이 지급된다. | | | ⓒ 서석진 | | 과거 재개발투자의 최대 장점은 신규청약의 어려움 속에서도 청약관련 통장이나 채권입찰 부담없이 아파트를 분양받을 수 있다는 데 있었다. 그러나 최근에는 지역에 따라서 미분양이 속출하고 있는 상황이라 신중하지 않으면 오히려 일반 아파트에 비해 큰 손해를 볼 우려가 있다. 따라서 재개발사업 성공 투자를 위해서는 철저한 사업내용의 분석과 함께 매수 및 매도 시기를 잘 선택해야 한다.
사업계획결정고시 단계에 매입해 사업시행인가 단계에 매도해라!
잘 알려진 대로 이주비 지급 시점은 초기 투자에 대한 부담이 없는 반면 이미 시세가 오를 만큼 올라 투자에 어려움이 있는 게 현실이다.
재개발투자의 경우는 조합원 지분의 매입 시점이 있는데 현재는 관리처분계획인가 이전까지로 제한돼 있다. 관리처분계획인가는 아파트 당첨과 같은 것이어서 이 시점이 지나면 조합원 자격을 취득할 수 없다.
일반적으로 조합원 지분 시세는 구역지정이 고시된 이후 상승세가 눈에 띄게 나타나는 게 보통인데 이럴 경우 사업계획결정고시 단계에 매입하고 사업시행인가 단계에 매도하는 것이 안정적인 투자 방법이다.
이주비 지급 방식도 꼼꼼히 체크하자!
또 이주비 금액이 높은 구역이 좋은데, 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다.
이주비는 사업기간 동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다.
이주비의 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 균일하게 지급하는 조합이 있는가 하면 조합원 소유지분에 따라 차등 지급하는 조합이 있으므로 이 또한 체크해봐야 한다.
큰 필지 소유자가 적은 재개발구역을 잡아라!
넓은 필지의 소유자가 다른 지역보다 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 상대적으로 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 커진다.
최대 평형을 분양받을 수 있는 조합원의 수는 제한돼 있으며 평형 배정은 기존 자산평가액의 순위에 따라 결정되므로 구역 내 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등이 많아 감정평가액 예상치가 높은 조합원이 많을 것으로 예상되는 구역은 피하는 것이 좋다.
이런 구역은 입주 경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기가 어렵고 만약 대형 평형의 아파트를 원하는 경우에는 상대적으로 큰 지분을 매입해야만 원하는 평형대의 아파트를 분양받을 수 있다.
| | 재개발구역의 투자 성공법 (4) | | | 재개발투자시 과세체계 알면 편리해 | | | |
재개발투자의 경우에도 세금을 납부해야 한다. 재개발사업은 특성상 사업단계에 따라 차등 적용되는 세율이 있는데 이를 잘 알고 대처하면 투자에 적지 않은 도움이 된다.
법 조항이 다소 어려운 점이 있지만 면밀히 읽어두면 알찬 정보가 될 것이다.
사업시행 인가와 세금
도시재개발법 제22조 또는 제24조의 규정에 의거, 시군구청장의 재개발사업 시행인가가 나는 경우, 이날부터 토지수용법상의 사업인정고시로 보며 사업을 위하여 필요한 토지, 건축물 기타의 권리에 대해 분양을 보상조건으로 수용할 수 있으며 재개발사업 시행자에게 토지 등을 양도하는 경우 그 보유기간이 2년 이상일 때 25%의 세액 감면을 받을 수 있다.
관리처분계획인가와 세금
도시재개발법 제34조의 규정에 의한 시군구청장의 관리처분계획의 인가일부터는 재개발사업지구 내 토지 등의 소유자가 동사업 시행자로부터 받은 아파트 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이다.
따라서 재개발사업 지역 내의 토지 등 소유자가 재개발조합원 자격으로 당해 부동산을 사업 시행자에게 양도하고 그 대가로 동사업 시행자로부터 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 본다.
이때 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 따른 양도소득세의 산정은 취득 및 양도가액 모두 실지거래가액에 의한다.
사용승인과 세금
재개발사업 시행자로부터 관리처분계획에 따라 취득한 건축물의 취득시점은 사용승인일이 된다. 따라서 이날 이후부터의 양도소득세는 부동산으로 보아 세금을 계산한다.
이외에도 재개발사업과 관련한 과세체계를 면밀히 살핀 후 투자를 한다면 보다 많은 도움이 될 것이다.
/ 서석진 | | | | |
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