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재개발사업은 서민들의 생활과 직결돼 그동안 강제철거 등 숱한 애환과 성공의 역사를 만들어온 사업 분야 가운데 하나다. 한때는 재건축사업의 투자수익률 증대 등의 호황으로 말미암아 상대적으로 재개발은 그 인기가 시들해지기도 했으나 최근 정부가 재건축사업에 대한 규제를 강화하면서 다시 부각되고 있는 사업분야가 바로 재개발사업이다.
<부동산라이프>는 우선적으로 재개발투자는 어떻게 해야 하며 현재 서울 지역에서 추진 예정이거나 추진 중에 있는 재개발사업 예정지는 어떤 곳이 있는가에 대한 현황부터 먼저 파악, 게재한 후 그 현황을 토대로 각 구역별로 상세한 내용을 지속적으로 취재, 보도할 예정이다...필자 주
거대한 시장 재개발을 노려라 ②
 |  | | | ▲ 재개발 투자구역 선정시 핵심 포인트 중 하나는 사업진척도. 사진은 사업 시행사와 세입자간의 분쟁이 심화되고 있는 상도2구역. | | | ⓒ 서석진 | 재개발투자의 경우는 일반적으로 이주비 지급시점이 투자의 적기라고 알려져 있다. 다른 부분은 배제하고라도 투자와 동시에 이주비를 지급받기 때문에 초기자금이 적은 소액 투자자들도 투자하는 데 어려움이 거의 없다.
이를 잘못 이해한 나머지 우를 범하는 투자자가 있는데 그래서는 안된다. 사업시행인가를 받으면 곧바로 재산평가가 시행되고 평가가 완료되면 이주가 시작돼 이주비를 지급한다. 그러나 이 시점에서는 이미 가격이 올라 투자의 가치가 그만큼 감소되는 경우가 많다.
그러므로 사업시행인가 시점을 전후로 재산평가 완료 이전에 투자하는 것이 좋고 이 시기에 투자할 경우 이주비 지급까지 약 2~5개월 정도가 소요되는 점을 감안해 금리 등의 요인들을 두루 고려하면 투자효과 측면에서 훨씬 더 많은 수익을 창출할 수 있을 것이다.
다음은 세입자 이주대책과 이주비 산정방법 등을 정리한 것이다.
<주택재개발사업(합동재개발)의 세입자대책>
1. 재개발사업의 세입자 이주대책
저소득층의 노후ㆍ불량 주거밀집지역을 개발하는 주택재개발사업에서는 세입자의 원활한 이주대책이 사업의 중요한 사항 중 하나다.
주택재개발 구역지정고시일을 기준으로 3개월 이전부터 거주한 세입자를 위주로 3개월분의 주거대책비를 지급하거나 구역 내에 건설하는 임대주택 입주권을 선택한다.
2. 재개발구역 세입자에 대한 주거대책비 지급
재개발사업의 경우에는 구역지정고시일 현재 당해 지역 안에서 3월 이상 거주한 자로 주거용 건물의 세입자에 대해서는 가족수에 따라 3월분의 주거대책비를 지급한다. 이 경우 재개발임대주택의 입주권을 받은 사람은 제외시키고 있다.
주거대책비의 경우 재정경제부 장관이 조사, 발표하는 도시근로자 평균가계 지출비를 기준으로 산정한다.
주거대책비는 가족수가 1인인 경우에는 2인 기준의 도시근로자 평균가계 지출비에서 1인당 평균비용을 뺀 금액으로 하고 있고 가족수가 7인 이상인 경우에는 6인 기준의 도시근로자 평균가계 지출비에 6인을 초과하는 가족수에 해당하는 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 한다.(올 2분기의 경우, 2인 기준의 도시근로자 평균가계 지출비는 161만3300원이고 6인 기준의 도시근로자 평균가계 지출비는 251만6200원이다.)
※ 1인당 평균비용=(6인 기준의 도시근로자 평균가계 지출비-2인 기준의 도시근로자 평균가계 지출비)÷4
올 2분기 통계청 발표 자료를 기준으로 산정해 보면 2인부터 6인까지는 160만원부터 250만원까지 통계자료가 나와 있으므로 그 금액을 적용하면 되고 위의 1인당 평균비용 산출 공식을 통해 나온 22만5,700원 가량이 1인당 평균비용이므로 1인의 경우는 2인기준의 도시근로자 평균가계지출비에 1인당 평균비용을 빼면 약 138만7600원이 1인당 지급 금액이 된다.
여기에 3개월분을 합하면 되므로 1인당 지급되는 금액은 416만2800원이 재개발구역 세입자의 주거대책비로 지급된다.
7인이나 그 이상의 경우도 마찬가지로 1인당 평균비용을 6인 기준의 도시근로자 평균가계 지출비에 초과인원당 1인평균비용을 더한후 개월 수를 곱하면 된다.
3. 재개발구역 내 세입자에 대한 임대주택 건립
서울특별시 도시재개발사업 조례에서 규정하고 있는 내용에 따르면 재개발사업에서 공동주택을 계획하는 경우에는 토지 등의 소유자에게 공급하기 위한 분양주택과 함께, 구역 안에 거주하는 세입자에게 공급하기 위한 재개발임대주택 건설도 계획하도록 되어 있다.
다만 임대주택 입주대상 세입자가 적거나 건축계획상 임대주택의 건설이 곤란한 경우 또는 다른 구역의 임대주택을 통해 세입자에게 공급할 수 있는 경우에는 건립하지 않을 수도 있도록 되어 있다.
세입자와 시행사간 분쟁 적은 곳 선정해야
재개발사업의 시행자는 구역 안의 거주자 가운데 주택재개발사업의 시행으로 주택이 철거되는 자를 당해 재개발구역 또는 그 구역 외의 적당한 시설을 임시사용하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취한 후가 아니면 재개발사업을 시행할 수가 없다.
이러한 부분 때문에 세입자와 사업 시행사간의 보상이나 이주대책과 관련된 마찰이 상당부분 노출돼 있을 뿐만 아니라 이미 재개발사업에 있어서는 반드시 치러야 할 의식(?)처럼 고착화돼 있는지도 모른다.
실제로 지금까지 재개발사업을 시행해 온 구역 가운데 세입자와 사업 시행사간의 마찰이 전혀 벌어지지 않았던 곳은 단 한곳도 없다.
이러한 보상문제나 이주대책 등의 분쟁들 때문에 사업시행이 지나치게 더뎌지는 곳은 가급적 피하는 것이 바람직하다.
먼저 거론했듯 재개발사업은 그 규모나 비용이 천문학적인 수치이기 때문에 금융기관을 통한 자금의 유입이 불가피한 실정이다. 사업이 늦어지면 그만큼 이자도 많아지고 이로 인한 사업성의 악화는 곧바로 투자자의 수익성 악화로 이어지게 마련이기 때문이다.
재개발구역 투자 성공법 ②
투자구역의 선정 포인트
재개발투자에서 가장 중요한 요건들은 무엇일까. ‘이것만 안다면 투자에 많은 도움이 될텐데…’라고 생각하는 투자자가 많을 것이다.
전문가들이 꼽는 재개발투자의 최우선 요건 세가지를 정리해 보았다.
◆ 교통여건과 주변환경 : 개발 당시 혹은 그 이후의 교통여건이나 주변 환경 등을 고려해야 한다. 대중교통의 이용이 편리한 곳이 좋다는 것은 누구나 아는 사실이지만 지금보다는 입주 이후의 도로나 대중교통 특히 지하철의 개통 계획을 미리 확인하는 것도 좋은 방법이다.
지하철 개통이나 도로의 재정비가 이뤄진다면 현재는 전혀 투자가치가 없어 보이지만 개발 이후에는 엄청난 투자 가치를 지니게 될 수도 있다.
◆ 사업진행의 원활도 : 사업진행이 원활하지 않은 곳은 피해야 한다. 재개발사업의 개발 이익은 사업추진 기간의 길이에 반비례한다.
그러므로 추진과정에 문제가 많은 조합들, 비상대책위원회나 반대파가 있는 곳, 시행사와 분쟁이 있는 곳, 조합 집행부가 자주 바뀌는 곳 등은 가급적 피하는 것이 좋다.
과거에는 세입자 문제가 가장 큰 장애요인이 되곤 했지만 최근에는 위와 같은 다른 요인들도 상당부분 사업 시행의 걸림돌로 작용한다.
◆ 단지 규모에 따른 평가 : 단지의 규모가 큰 곳이 투자시 안정성이 높다. 단지 규모가 크면 주변의 생활편의시설이 좋아지고 거래도 활발해 환가성이 높아지므로 투자의 안정성이 확보된다.
반면에 단지 규모가 크면 너무 많이 알려져 시세가 예상보다 빨리 올라 거품이 있기 마련이고 사업 시행 반대파들이 생겨나는 등 단결이 잘 되지 않아 추진기간이 생각했던 것보다 늘어나는 경우도 있다.
이런 점을 종합적으로 고려해보면 오히려 중소단지에서도 의외의 ‘진흙 속의 진주’를 찾을 수도 있다는 결론이 나오게 된다.
덧붙이는 글 | #이 기사는 <부동산라이프>에도 실려 있습니다.
#아직까지 나 자신도 투자와 투기의 개념을 제대로 정립하지 못했다. 하지만 합법적인 법 테두리안에서 적정한 이득을 취하는데 대해서는 이론이 없을 것으로 판단하고 기사를 연재하는데 대한 변을 할까한다.
나 자신을 위해 또 이 글을 읽는 분들을 위해 혹여 있을지 모르는 오보에 만전을 기하고 취재에 최선을 다할 것을 다시 한 번 다짐한다.
앞으로 매주 재개발 구역 가운데 유망 투자 구역을 한곳씩 선정해 보도할 예정이다.
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