남구 도시개발 1구역 사업, 세 번째 변경 추진

인천시 도시재정비위원회가 남구 주안2ㆍ4동 재정비촉진지구 내 도시개발 1구역 사업계획을 변경한 지 두 달 만에 다시 변경을 추진해 특혜 시비 논란이 일고 있다.

남구 도시개발 1구역 사업은 SMC개발(주)이 주안동 454번지 주안초등학교 일원 2만 6168㎡에 주거ㆍ판매ㆍ업무시설을 갖춘 복합의료단지를 건설하는 사업이다.

시는 2010년 5월에 이곳을 도시개발구역으로 지정할 때, 주거용지를 상업용지로 변경해 토지 이용을 극대화할 수 있게 해줬다. 당시 개발 예정부지는 주상복합 부지(1만 1720㎡, 주거 50%)와 의료시설 부지(7711㎡)가 분리돼있었다. 전체 건축연면적은 6만 2366㎡였다.

각 용도시설의 비율을 보면, 주거시설은 25%(1만 5691㎡)로 348세대였고, 의료시설은 34%(2만 1026㎡)로 300병상 규모였다. 업무시설(2만 603㎡)과 판매시설(5046㎡)은 각각 33%와 8%였다.

2014년 7월엔 1차 사업계획 변경으로 주상복합 부지와 의료시설 부지를 한 필지로 통합하면서 용적률을 800%에서 1000%로 올려줬다. 이에 따라 전체 건축연면적은 10만 49㎡로 60%나 증가했다.

의료시설 건축연면적은 2만 1026㎡에서 6만 781㎡로 늘었고, 병상 수 또한 800으로 늘었다. 의료시설의 비중은 61%를 차지했다. 판매시설 또한 5046㎡에서 1만 1218㎡로 늘었고, 숙박시설과 노유자시설이 각각 6531㎡(7%)와 1만 1045㎡(11%)씩 늘었다. 대신 업무시설은 1만 474㎡로 약 50% 감소했고, 주거시설은 사라졌다.

1차 사업계획 변경 때 원도심 인구증가와 평균수명 증가로 병상 수가 부족해 의료시설용지를 상업ㆍ업무용지와 통합하고 주거시설을 제외하고 의료시설을 확대했는데, 변경 당시 800병상 규모의 복합의료타운 계획의 타당성이 논란이 됐다.

논란 끝에 통과시킨 이 사업계획안은 올해 3월 다시 변경됐다. 시 도시재정비위는 출산율 감소로 인해 병원에 어려움에 클 것으로 전망된다는 사업자의 의견을 수용해, 병상 수를 줄이고 없앴던 주거시설을 확보하는 것을 골자로 한 사업계획 변경안을 상정, 논란 속에 표결까지 가는 진통 끝에 처리했다.

처리한 2차 변경안은 용적률을 다시 800%로 적용하고, 연면적을 8만 6211로 줄였다. 의료시설(29%) 규모를 800병상에서 420병상으로 줄이고, 주거시설 비율을 33%로 늘려 348세대를 지을 수 있게 했다. 업무시설과 판매시설도 나란히 늘었다.

이때도 논란이 컸다. 남구와 사업자는 지난해 9월 의료시설 규모를 420병상으로 줄이고 주거시설을 864세대 신설하는 것을 골자로 한 사업계획 변경안을 제출했다. 당시 시는 주민공람, 지방의회 의견청취, 공청회 등의 행정절차가 생략됐다며 반려했다.

남구와 사업자는 주거시설을 864세대에서 348세대로 축소한 사업계획 변경안을 가지고 주민공람과 공청회 등을 진행한 뒤, 올해 1월 변경 안을 다시 제출했고, 지난 3월에 처리된 것이다.

도시재정비위원회 처리 두 달 만에 또 상정

그런데 시가 또 남구와 사업자의 '사업 무산 우려' 의견을 수용해 주택 세대수 증가를 골자로 한 3차 사업계획 변경안을 오는 18일 도시재정비위에 상정하기로 해, 특혜 시비 논란이 더욱 가중되고 있다.

3차 변경안의 골자는 주거시설 비중을 33%에서 49%로 대폭 늘리는 것이다. 변경안이 통과될 경우 주거시설은 2만 8438㎡에서 4만 1134㎡로 늘고, 세대수 또한 348세대에서 864세대로 516세대 늘어난다.

의료시설 병상 수는 420으로 변동이 없지만, 면적은 2만 5103㎡에서 1만 9373㎡으로 줄어든다. 판매시설은 1만 8079㎡에서 2만 228㎡로 늘어나고, 업무시설은 1만 4591㎡에서 2275㎡로 줄어든다.

사업자의 3차 사업계획 변경 요구의 핵심은 '지난 3월 확정된 사업계획의 경우 사업성 결여로 사업비 조달이 어려워 사업이 무산될 수 있는 만큼, 세대수를 864세대로 늘려달라'는 것이다.

사업자는 "3월의 사업계획대로 추진할 경우 약 100억 원의 적자가 우려되지만, 세대수를 늘릴 경우 흑자 93억 원이 전망된다"며 시 도시재정비위에 3차 변경안 가결을 요청했다.

유제홍 시의원, "의료타운사업이 주택사업으로 변질"

남구와 사업자는 사업성이 우려돼 사업계획 변경이 불가피하다는 의견이지만, 지난 3월에 사업계획을 변경할 때도 이랬다. 의견을 수용해 주택 348세대를 복원하고 의료시설을 줄였는데, 다시 의료시설을 줄이고 세대수를 늘려달라는 것이다.

그러나 사업성 분석이 타당한 것인지, 먼저 의문이다. 적자 100억 원이 우려되기 때문에 의료시설을 줄이고 주거시설을 늘려달라는 것인데, 의료시설을 3월 계획대로 추진할 경우 예상수익은 1974억 원이고, 변경 후엔 523억 원이라 의료시설에서만 451억 원 감소한다.

대신 세대수를 늘릴 경우 예상수익은 1945억 원에서 2989억 원으로 1044억 원 늘어난다. 판매시설도 157억 원 증가한다. 대신 업무시설 수익이 776억 원 줄어, 전체적으로 흑자 약 93억 원을 전망했다.

이를 두고 유제홍(부평2) 인천시의원은 "당초 도시개발 1구역은 주안2ㆍ4동 재정비촉진지구의 개발 호재인 복합의료타운으로 시작했다. 그런데 고밀도 주택 건설인 부동산개발 사업으로 변질됐다"며 "복합의료타운 축소에 따른 전체적인 개발사업 부진과 주택 과잉에 따른 난개발이 우려된다"고 지적했다.

또한 "사업 수지 분석이 엉터리다. 수지 분석을 보면, 전체적으로 100억 원이 적자이고, 의료시설을 축소하면 400억 원 이상이 줄어든다. 즉, 단순계산만 해도 의료시설을 그대로 유지하는 것만으로 수익 400억 원이 기대되는 만큼, 주택 수를 늘리지 않아도 충분히 사업성을 확보할 수 있다. 세대수 증가는 부동산개발 특혜나 다름없다"고 덧붙였다.

이밖에도 3차 사업계획 변경 시 도시공원이 부족한 것으로 알려져 위법 논란이 일고 있다. '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률' 시행규칙 5조를 보면, 1만~30만㎡ 미만의 도시개발계획의 경우 상주인구 1인당 3㎡ 이상 또는 개발부지 면적의 5% 이상 중 큰 면적을 도시공원으로 확보해야 하고, 이 경우 어린이공원의 면적은 수용계획인구 1인당 0.6㎡ 이상을 포함해야 한다.

이를 따르면, 3차 변경안의 수용계획인구(864세대, 2160명)에 준해 도시공원은 면적 6480㎡(=2160명×3㎡)을 확보해야 하나, 확보한 면적은 1340㎡에 불과하다. 어린이공원 1296㎡도 포함돼있지 않다.

"세대수 증가해도 허용기준 50% 미만이라 문제없어"

이 같은 지적과 논란에 대해 남구와 사업자는 문제가 전혀 없다는 의견이다. SMC개발(주) 관계자는 "(2010년) 도시개발구역을 최초로 지정할 때 주거비율이 50% 미만이었다. 세대수를 늘리는 것으로 사업계획을 변경해도 주거비율은 50%에 해당하기에 문제 될 게 없다"며 "법령과 조례에 근거해 사업계획 변경을 추진했다. 문제 될 게 없다"고 말했다.

남구 도시개발사업추진단 관계자도 "주어진 기준 안에서 개발 사업을 촉진하는 것이지, 특혜라는 것은 말도 안 되는 주장이다"라며 "도시개발 1구역 사업은 재정비촉진지구의 마중물 같은 사업이다. 이 사업이 잘돼야 나머지 정비 사업들도 탄력을 받을 수 있다"고 말했다.

그는 또, "그런데 (3월 통과된) 계획대로 사업을 추진할 경우 사업성 저하로 자금 조달이 어렵다고 했다. 계획대로 의료시설을 조성할 경우 과잉투자에 따른 투자비 회수가 어렵고, 주택 348세대로 투자비를 회수하긴 어렵다고 했다"며 "10년 넘게 답보상태였는데 또 무산되면 재정비촉진지구에 파장이 크다. 세대수 증가는 허용기준 안에서 불가피한 조치다"라고 덧붙였다.

한편, 시 관계자는 "남구와 사업자가 기존 계획대로는 사업성이 부족하다며 변경안을 제출했다"며 "도시재정비위원회 때 남구와 사업자가 제출한 사업계획 변경 안을 토대로 사업계획 변경의 타당성과 합리성 등을 위원들이 검토해 결정할 예정이다"라고 말했다.