"생활형 숙박시설"(이하 "생숙")의 용도 변경 문제로 혼란과 우려가 커지고 있다. 생활형 숙박시설이란 흔히 '레지던스'라고 불리는 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설이다. 쉽게 말해 장기 투숙이 가능한 호텔. 그런데 한때 아파트가 아닌 이 숙박시설을 "분양" 받으려는 열풍이 분 적이 있다. 레지던스의 법적인 성격은 체류숙박업. 숙박업은 일반숙박업과 체류숙박업으로 나뉘는데, 차이 중 하나는 바로 객실별로 취사 시설 및 욕실 또는 샤워실의 설치 여부. 체류숙박업에는 해당 시설이 반드시 설치되어야 한다. 따라서 일반적인 주택에 준할 정도로 실거주가 가능하며 호텔식이라는 이름 하에 일반 주택보다 고급스러운 인테리어까지 갖추고 있다. 이렇게 사람이 충분히 거주할 수 있음에도 법적으로 주택, 아파트가 아니므로 주택, 아파트 매매에 걸림돌이 되는 제한적인 대출 정책, 세금 등의 문제에서 다소 자유롭다. 동시에 주택 청약 통장이 필요 없음은 물론 전매 제한도 없었으므로 일부 분양사, 건설사에서는 "실거주 가능" 등의 문구를 통해 홍보에 열을 올리며 아파트 규제가 강화되던 2020년 이후 새로운 틈새 상품으로 부각된 것이다. 이러한 열풍에 정부(국토교통부)에서는 2021년 1월 "생숙은 숙박업 신고가 필요한 시설이며 주택용도로 사용할 수 없게 규제하겠다"는 내용을 발표하기에 이른다. 해당 발표에는 21년 10월 14일 이전 분양한 생활숙박시설에 대한 구제 방안으로 2년간의 유예기간 이내 오피스텔로 용도변경을 할 수 있도록하는 한시적 완화규정이 포함되어 있다. 따라서 2년간의 유예기간이 종료되는 올해 10월부터는 생숙에서의 실거주는 불가능하며 숙박업으로 신고를 하거나 오피스텔로 용도변경을 거치거나, 그렇지 않다면 매년 공시가의 10%에 해당하는 막대한 이행강제금을 물고 거주해야 한다. 즉 공시가가 3억인 생숙에 거주하려면 매년 3천만원을 납부해야 한다. 오피스텔로의 용도 변경을 하려면 주차장 확보, 복도폭 확대 등 요건을 맞추기 위해 건물을 뜯어내고 다시 짓는 등의 만만치 않는 비용이 수반되며 그 비용이 준비되더라도 준공된 단지는 주민의 80%, 준공 전 단지는 주민 100% 동의를 받아야하는 등 쉽지 않은 절차를 거쳐야 한다. 실제로 유예기간 종료가 50여일 앞으로 임박한 현재까지도 오피스텔로 용도 변경한 생숙은 전국의 1% 정도에 불과하다. 실제 거주할 목적으로 생숙에 투자한 사람들에게는 그야말로 날벼락 같은 상황. 9월 내 생숙 분양자들의 대규모 집회가 예고된 상황에서도 정작 정부에서는 별다른 조치는 가운데 이를 바라보는 다양한 집단에서 이행강제금을 부과하며 거주한다는비현실적 의견을 비롯, 소유권 매도하거나 분양업체를 사기로 고소하려는 움직임까지 나오는 실정이다. 또한 정부의 취지대로 소유한 레지던스를 숙박업체로 운영할 것도 제시되고 있는데, 오히려 이것이 터무니없는 금액의 이행강제금을 납부하지도 않으며, 분양권을 매도하지도 않고, 만만치 않은 비용을 부담하여 무리한 용도 변경, 변호사를 선임하는 것보다는 현실적인 방안이라는 평이다. 단 숙박업을 위하여 자신이 소유한 1개의 객실만을 숙박업체로 등록할 수는 없으며, 숙박 플랫폼과 같은 중개 시스템을 활용한다해도 소유자 개인이 임대사업자 등록을 하지 않는다면 자칫 허가를 받지 않은 불법 숙박업의 소지가 될 수 있어 조심스러운 부분이다. 따라서 현시점에 가장 많이 고려되는 방식은 바로 숙박시설을 전문적으로 하는 위탁관리업체를 활용하는 것이다. 숙박업 관리위탁계약을 통해 숙박업 신고를 하고 실제 숙박업을 영위하거나 자신이 직접 장기 체류 계약 즉 내가 구매한 집에 장기투숙을 하면서 이행강제금을 피해가고자 하는 일종의 꼼수를 노리는 것이다. 실제 일부 위탁관리업체에서는 생숙 소유자들에게 체계적 공실 관리, 높인 수익률 등 자신들의 경험과 노하우를 노출하며 발빠르게 움직이고 있다. 그러나 이것 역시 내 집에 거주하면서 제 3자인 위탁관리업체에까지 수수료를 지불하는 웃지못할 상황은 물론 차후 업체의 일방적인 수수료 인상, 수익률의 저하 등 예측하기 어려운 분쟁으로 인해 주거 안정성의 침해에 대한 목소리가 존재한다. 그래서 이를 응용한 다른 방식도 모색되고 있다. 공중위생관리법 시행규칙 제 2조의 시설 및 설비기준에서 "건물의 일부를 대상으로 하는 숙박업은 객실이 독립된 층으로 이루어지거나 객실 수가 30개 이상 또는 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 한다." 고 규정하는 바 이를 이용해 레지던스 소유자(수분양자)들이 직접 숙박업 협동조합을 설립하는 것. 다시 말해 1개의 레지던스 건물 내 각 호실을 소유한 자들이 30명 이상 모여서 조합을 설립, 새로운 법인격체로서 합법적인 숙박업을 영위하는 것이다. 이해관계가 같은 수분양자들이 조합원의 형태로 출자하여 설립한 숙박업 협동조합이라면 제 3자가 개입하는 것보다 자체적으로 관리하기에 용이한 구조라는 의견이 있다. 이를 통해 해당 조합과 장기 체류 계약의 형태로 본인이 직접 거주를 계속 하거나, 숙박업을 통한 수익 창출을 위해 조합의 내부 규약을 소유자가 참여하여 조율할 수 있으므로 과도한 이행강제금 등 여태 언급된 문제에 대한 대안으로 급부상 하고있다. 협동조합은 조합원의 실익 증진을 최우선 가치로 삼으며 공동 출자, 공동 소유, 다수 참여의 방식으로 영리사업까지 가능하므로 현 시점의 이행강제금 폭탄 우려를 완벽히 해소할 수는 없는 없어도 그나마 현실성 있는 대안이라는 것. 그러나 협동조합의 설립에는 조합원의 모집부터 정관, 사업계획서 작성, 총회 개최 등 복잡한 과정을 거쳐야 하므로 쉽지 않다고 판단되면 국가전문자격사인 행정사의 도움을 받을 수가 있다. 행정사는 행정기관에 제출하는 서류나 권리 및 의무사항, 사실증명에 관한 서류의 작성 및 제출을 업으로 하는 자이며 특히 이러한 단체 설립같은 복잡한 행정 업무에서 두각을 나타내고 있는 전문 직업군이므로 협동조합을 설립하는데 큰 도움이 될 수 있다. #생숙 #협동조합 #생활형 숙박시설 #이행강제금 이 기사는 생나무글입니다 생나무글이란 시민기자가 송고한 글 중에서 정식기사로 채택되지 않은 글입니다. 생나무글에 대한 모든 책임은 글쓴이에게 있습니다.
