▲ 송파을 민주당 지역위원회 한진도 교수 초청 세미나 열어 5월 25일 19시 송파구민회관에서<부동산의 전망과 자산관리 대책>이란 주제로 시민들과 당원들 대상 세미나를 영었다. ⓒ 김광철
문재인 정부 시절 코로나 직전에 정점을 찍었던 아파트 등 부동산 값이 윤석열 정부 들어서서 곤두박질치기 시작하였다. 미국을 중심으로 코로나 이전 저금리 정책으로 투자가 활성화 되어 시중에 돈이 많이 풀려 인플레가 지속되었다.
하지만 코로나가 전 세계를 강타하면서 경기는 침체되고, 물가는 상승하고 실업률이 증가하기 시작한다. 더구나 러시아와 우크라이나 전쟁으로 인하여 석유, 천연가스 등 에너지, 곡물, 원자재 값이 폭등하면서 세계 경제는 휘청이기 시작했다. 그렇게 되자 미국 연방준비제도는 그 동안의 저금리 정책 기조를 바꾸고 몇 차례에 걸쳐 금리 인상을 단행한다. 미국이 금리 인상을 할 때마다 우리나라도 그에 보조를 맞추지 않을 수 없었다..
저금리 정책으로 기업은 물론 많은 국민들이 무리하리만치 금융 대출을 받아 집을 구입하거나 갭투자를 할 수 있게 되어 아파트를 중심으로 집값과 전세가가 천정부지로 치솟았다. '영끌'이라는 신조어가 생겨날 정도로 사람들은 금융 대출은 물론이고 있는 돈, 없는 돈 다 끌어 모아 부동산 매입에 열을 올렸다.
하지만 금리가 올라가면서 이를 감당하지 못하는 매물이 쏟아져 나오자 아파트 등 부동산 가격이 30~40%씩 하락하기 시작한다. 부동산 가격이 하락하면서 갭투자를 했던 사람들이 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 이르게 되자 역전세, 전세사기, 깡통전세 등 많은 사회적 문제가 발생하고 있다.
▲ 부동산 시장 전망에 대한 강연을 듣는 사람들 민주당 송파을 당원 및 시민 등 300여 명이 모여 강연을 듣고 질의, 응답 등 열기가 뜨거웠다. ⓒ 김광철
많은 국민에게 요동치는 집값 문제는 초미의 관심사가 아닐 수 없다. 비싼 전세보증금을 주고 들어간 세입자들은 전세금을 돌려받지 못할까봐 전전긍긍하고, 집주인들은 전세가가 폭락하면서 전세금을 돌려주지 못하는 상황들이 발생하고 있어서 큰 사회적 문제가 되고 있다. 정치권이 나서서 이 문제를 해결하기 위하여 관련 입법을 하거나 대출 규제를 풀어 보기도 하지만 녹록치 않은 것이 현실이다.
이 시기에 부동산 문제 해법을 찾기 위하여 지난 5월 25일 민주당 송파을 지역위원회에서 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수를 초빙하여 '부동산 전망과 자산관리 대책'이라는 주제로 300여 명의 시민들과 당원들이 모여 경제 세미나를 열었다. 그날 강연에서 나왔던 한문도 교수의 우리나라 부동산의 현황과 앞으로의 전망 등에 대하여 강연한 내용을 발췌했다.
▲ 강연을 하고 있는 한문도 교수 300여 명의 청중들을 대상으로 우리나라의 부동산 시장 전망에 대하여 각종 통계 자료들을 분석해 놓은 PPT를 이용하여 강연을 하고 있다. ⓒ 김광철
서울 강남 4구를 중심으로 아파트 값이 상승하고 있다는데, 실제로 그런가?
부동산 시세가 계속 하락국면을 벗어나지 못하고 있는데, 일부 언론 보도를 보면, 4월, 5월이 되면서 서초, 강남, 송파, 강동 등 감남 4구를 중심으로 미세하게나마 아파트 값이 상승하고, 거래량도 늘고 있다고 한다. 한 교수는 이에 대하여, 올해 집값 변동 데이터, 거래량 등을 제시하면서 실제로는 그렇지 않다고 분석을 한다.
한 교수 등 많은 부동산 전문가들은 공통적으로 아파트값 상승에 영향을 미치는 요인들로 대략 4가지를 분석아여 장을 예측한다. 첫째, 부동산 거래량이 증가하면 집값은 상승 국면이고, 거래량이 줄어들고 있으면 하락 국면이다. 둘째, 전세 가격이 오르고 있으면 집값은 상승하고, 반대로 전세 가격이 내리고 있으면 집값은 하락한다고 예측할 수 있다. 셋째, 미분양 아파트 수가 증가하면 집값은 하락 국면이고, 미분양 아파트 수가 감소하면 집값은 상승국면이다. 넷째, 경매지표가 3개월 이상 증가하면 집값은 상승 국면이고 그렇지 않으면 하강 국면으로 분석을 한다.
▲ 전국 대부분 입주 대비 초과 물량 23년, 24년 위험-조정폭 심화 가능성 높아 ⓒ 김광철
▲ 서울 아파트 경매 3대 지표모두 하락 심화 서울 9년만에 낙찰가율 평균 80%선 무너져, 역대 최대 낙찰률 ⓒ 김광철
내년 4월 총선이 있다. 정부 여당의 부동산 정책이 표를 의식해서 폭탄 같은 정책을 함부로 써서는 안 된다. 강남에서도 송파구는 반등한 부분이 있다. 그렇지만 5월 들어 서초구 등 다른 구들의 주간 아파트 거래량과 가격을 보면 일부 반짝 상승한 곳도 있지만 대체적으로 아직도 하락 상태에 머물러 있다. 반등을 했다고 해도 0.03% 반등했다면 그것은 10억짜리 집이 30만 원 올랐다는 건데, 그건 반등했다고 보기에는 무리가 있다. 아직은 강남4구를 포함해서 서울 전역의 집값은 여전히 정체되어 있거나 하강 국면에 머물러 있다.
최근 미국이 금리를 0.25%p 인상했지만 한은은 금리를 동결했다. 기초 경제 지표가 좋아서 동결한 것이 아니라 그동안 풀어놓은 대출금 때문에 기업들은 물론이고 서민 경제가 너무 어렵기 때문에 금리를 동결했다. 앞으로 어떻게 될지 더 두고 보야야 한다. 당분간 2~3년 동안은 지금보다 어려운 상황이 올 수 있다.
현재 미국 물가가 잡히고 있지 않다. 중국엔 부동산 경매 물건이 70~80만 개 나와 있다. 중국은 가계부채가 아니라 지자체의 부채가 심하다. 공무원들 월급이 밀리고 있다. 세계 시장이 이런 상태다. 아파트 매매 거래가 반토막도 안 되고 있고, 서울은 아파트 거래량이 전국 평균보다 더 내려와 있다.
▲ 전국의 아파트 미분양 현황 미분양 물량들이 전국적으로 넘쳐나고 있어서 앞으로 부동산 가격은 하강국면을 맞이할 것으로 예측된다. ⓒ 김광철
주택 시장의 안정적 유지를 위해서는 미분양률이 7~8만 호인데 지금 11만 호이다. 정부가 나서서 환매조건부로 원가의 50~70%에 매입을 하고 있다. 주택 시장의 안정적 미분양을 오버 수주하고 있다. 윤석열 정부에서 무리할 정도로 지원 정책을 써도 건설회사들은 분양을 멈추고 있다. 건설 회사들은 주택 가격이 올라와 주지 않으니까 분양을 안 하고 있다.
민간 아파트 분양도 분양권이 자꾸 오른다면 팔까요? 전셋값이 하락을 하면서 잔금을 전세로 매꿀 수 있다면 몰라도 지금은 못 매꾸고 있다. 지금은 분양권을 파는 것이 자꾸 늘어나고 있다. 분양가가 오르면 팔지 않지만, 잔금을 못 치룰 것 같으니까 어쩔 수 없이 분양권을 팔겠다는 것이다. 하반기에 다시 한 번 조정을 거칠 것이다.
아파트 분양율이 평소에 비하면 1/3 토막이다. 2013년 130만 개였다. 지금은 전국 168만 세대이다. 그만큼 미분양이 많기 때문에 집값이 오른다고 전망하기는 쉽지 않다. 올 하반기와 내년 상반기에 인천을 비롯하여 수도권에 분양 대기 물량이 10만 호 이상이 있다. 인천과 가까운 구로, 금천, 강서, 양천 지역 등을 포함하여 서울지역 집값에 큰 영향을 줄 것이다.
▲ 서울 월별 아파트 거래량 추이 <대출, 규제완화, 전세대출완화, 특례보금자리론>과 같은 거래 활성화 대책을 시행함에도 불구하고 아직은 아파트 거래량이 크게 늘고 있지 않다. ⓒ 김광철
서울 부동산 가격 현황
5월 달에 송파구나 강남구의 패턴이 비슷하다. 송파구는 글로벌 금융위기 때 지금 정도와 똑같은 미분양 상태였다. 송파구 아파트, 단독, 다세대, 연립 등은 정말 조심해야 한다. 빌라, 연립은 전셋값이 80~90%일 때 사둔 사람들은 진짜 잠을 못 이룬다. 문재인 정부에서는 투기가 심하니까 6개월 내에 전입을 하지 않으면 주택담보 대출을 제한했다. 송파 같은 데에서 27억 하던 아파트가 지금은 17억까지 떨어졌다.
▲ 21.09~23.3.21서울 아파트 매물 추이 2022년 10월 경에 정점을 찍고 지금은 당시보다는 좀 매물이 줄어든 상황이다. ⓒ 김광철
사람들이 지금은 비싸다고 생각하니까 사질 않는다. 매물은 많이 나와 있다. 역전세가 벌어지니까 전세는 싸졌다. 전세가 안 나가고 돈이 급하면 빨리 처분해야 되니까 전세가 또 내려간다. 그래서 현정부에서 3월 달에 조용히 주택 전세대출 규제를 다시 풀었다. 그랬더니 갭투자가 10~20% 늘어났다. 전성기 때는 갭투자가 35%에 이르렀다. 송파, 강남 등을 제외한 서울 거의 전 지역 집값이 30% 정도 빠졌다.
▲ 서울 아파트 주택 가격 부담지수 중간 소득 가구가 표준 대출을 받아 중간 가격 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 지수214.6으로 상승 ⓒ 김광철
집 구입 시기는 언제가 좋은가?
가을에 3기 신도시 분양 물량과 서울 도심지 내 공공 분양이 많이 나올 것이다. 정부 입장에서는 추첨제를 선호한다. 추첨제가 늘어날 것이다. 그런 때를 노리는 것도 좋을 것이다.
민영아파트는 짓고 있지만 아직 분양을 하지 않고 있다. 민영은 정부와 상관없이 6-7월부터 가을까지 기다렸다가 분양받는 것이 좋을 것이다. 2009년도 2010년도 마이너스 물건들이 엄창나게 나왔었다. 내 집 마련을 위한 이자 부담이 자신의 소득 수준의 35% 이상 나가면 주택을 구입하지 말라. 다 같이 안 사면 집값이 내려온다. 지금은 비싸서 예전처럼 사는 사람들이 없다. 내 집을 마련할 사람들은 조금 기다렸다가 올 가을이나 내년 봄에 구입을 해도 늦지 않다.
▲ 세미나 참석자들의 질의, 응답 어느 지역의 주택을 구입하는 것이 좋은가, 상업적으로 뜨는 지역은 어딘가, 삼성역 개발이 미치는 영향, 부동산중개업자들의 문제점, 토지거래허가제에 대해 어떻게 바라보는가? 등에 대한 질문에 답하고 있는 한문도 교수 ⓒ 김광철
주거지역으로 떠오르는 지역이 말씀해 주십시오
서울에서 전철 연결되지 않은 곳 있을 까요? 서울에서 안 좋은 곳은 없다. 저층이 많은 곳은 개발 여력이 많은 곳이니 유리하다. 저층이 많은 곳이 좋다.
상업지역으로 떠오르는 곳은 어디인가요?
앞으로 2년 동안 안 좋을 것이다. 분양이 안 되는 상가를 매입한 분들은 인구가 늘고, 소득이 늘 때 전망이 있지만 위례신도시는 블랙홀 되어 있다. 1990년도 가구당 식구가 3~4명이었는데 지금은 2~3명 정도라서 인구가 많이 줄어있다. 상가가 공실로 비어있는 곳도 많다. 상가는 한 번 꺾이면 잘 오르지 않는다. 떠오르는 현재 좋은 지역을 보고 사는 것보다 중소기업청 세다에 들어가서 소득구조, 연봉, 동선 등을 보고 그런 것들을 잘 분석해서 사야한다. 20~30대가 많이 사는 곳이 좋다. 상가는 대출 등 조건이 좋으니 경매시장을 지켜보고 사는 것도 좋을 것이다.
전세사기 역전세 등이 공인중개사의 도덕성에 문제가 있지 않은가?
공인중개사 10~20% 정도가 물을 흐리고 있다. 전세 사기 같은 것들이 문제가 있다. 공인중개사가 서울에만 22000개, 일본보다 6배 많다. 가족들 전체가 부동산을 하는 분들이 많다. 경쟁이 심하고 소득이 없어지니까 책임있는 중개가 안 이루어지는 경우들이 있다. 전세보증금은 시세의 60% 정도에서 형성되게 해야한다. 사고가 났을 때 공인중개사도 같이 책임을 지는 제도를 마련한다면 전세 사기 등을 막을 수 있을 것이다. 그럴려면 중개수수료를 올려주는 방안도 검토해 볼 수 있을 것이다. 정치와 법의 문제이다.
삼성역 개발이 송파지역에 미칠 영향
송파구에 거주하는 분들, 머지않아 삼성GTX역이 들어서개 되면 송파, 강남 일대만이 아니라 삼성역을 지나는 파주, 고양, 의정부 등 서울 외곽지역 전철역이 있는 지역의 부동산 가격이 큰 영향을 받을 것이다. 현재도 매직이 많이 들어가 있다. 삼성역 부근에 아파트나 상가 수요가 더 있을 것이다. 삼성역 개발은 호재다. 갭투자하는 분들도 많다.
토지거래 허가제
토지거래허가제는 쉽게 되지 않을 것 같다. 풀자는 사람들과 풀지 말자는 사람들이 있는데, 총선결과에 따라 영향을 받을 것이다.
▲ 2023년 경제 전망과 강연요약 2023년, 2024년은 정부의 금리동결과 각종 경기 활성화 정책에 의하여 집값이 다소 상승할 수 있지만 중장기적으로는 미국과 우리나라의 금리인상과 경기침체, 경제성장 둔화 등 악재가 많아 당분간 집값 상승 등을 기대하기에는 많은 리스크가 자리잡고 있다. ⓒ 김광철
경제 전망과 강연 내용 요약
□ 경제 전망: 경제 침체 필연적, 자산관리 포트폴리오, 중장기적 로드맵 필요
- 코로나 경제위기 극복을 위한 재정확충 통화정책으로 인한 인위적 경기확장→ 유동성 폭증→물가상승, 인플레이션 발생
- 2023년 미국의 경기침체는 우리의 경제위기로의 확산을 막기 위해 금리인상 정책에 동조화→부도국가 발생
- 2023년 투자의 마인드→자산관리와 철저한 비즈니스 마인드로 시장대처해야
□ 부동산 시장 전망: 주택 가격 임계점을 초과하여 23년 시장은 일시적 반등이 일 어나지만 데스켓바운스 재하락 진행 가능성 높음
- 주택가격 부담지수가 2022년 214.6으로 임계점을 초과했음
- 정부의 전방위적 규제해제: 연착륙에 도움이 되나 대세하락은 거스를 수 없음
- 역전세발 주택가격 하방 압력 증가→2024년까지 매매가격 하락 확대로 전이
- 입주 물량 가세로 인한 추가 하락 확대 지역: 인천, 수원, 부산, 대전, 대구, 충남, 평택, 강남3구→역전세난 심화→가격 추가하라 확대
□ 경제 부동산 정책: 규제완화지속과 통화정책, 미국물가 금리 방향성에 따른 동행성 물가가 상수 변수요인으로 작용
- 미국 금리인상발 통화정책의 한계→최소 5%~5.5%: 23년 경제 위기시 일시적 금리인하 가능→경제 버블이 심화
- 정부의 전방위적 경제침체 방지 및 지원정책: 연착륙에 긍정적
- 대내외 리스크는 상존
- 높은 물가 수준: 4~5% 대, 경제성장률 1.7%, 한국 실질 성장률은 역성장→경기 침체 가속 본격화 대비해야
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