국민이 원하는 후분양제 무엇이 문제인가?
20일 오전 10시. 국회 의원회관 제9간담회의실에서는 후분양제에 대한 토론회가 진행됐다.
토론회 제목은'국민이 원하는 후분양제 전면실시, 문재인 정부 왜 주저하나?'였다.
정동영 국민의당 의원은 인사말에 "화성의 동탄 부영아파트의 부실시공과 집을 보지도 않고
구매해왔던 주택시장의 적폐, 분양권 전매투기로 주택시장을 투기 시장을 만든 병폐는
선분양제 였다." 또한 "전면 후분양제를 실시를 하지 않는 이유가없다." 고 말했다
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▲ 토론회에 참석한 정동영의원 정동영의원 ⓒ 강규수
발제를 맡은 서순탁 서울시립대 교수는 후분양제 도입경과를 설명했다.
"선분양제가 정부의 대규모 주택공급이라는 목표와 더불어 건설 경기의 활성화를 통해 경제성장을 추구했던 국정기조와도 맞아 떨어져 있었다. 이후 1999년 분양가 전면 자율화가 시작되어 선분양 특혜나 분양권 불법 전매 문제가 확대되었음에도 불구하고 선분양제는 페지되지 않고 여전히 관행처럼 주된 주택공급제도로 바리를 지키고 있다"고 했다.
또한 "서울시는 2006년 오세훈 시장이 후분양제를 도입을 했고 공정률 80%수준에서 후분양을 시행했으나 2011년부터는 공정률 60%로 낮추어 시행했다고" 했다.
"최근 후분양에 관심이 높아지는 이유는 부실시공 때문이다. 지난 9월 화성시의 동탄2 신도시 부영아파트에서 무더기 하자가 발생했다. 선분양제는 부실시공의 원인을 제공한다.
선분양제도를 따를 경우 소비자는 계약금20%, 중도금 60%등 주택가격의 80%정도를 준공 이전에 납부해야 한다. 주택을 보지 못한 상황에서 건설비의 이자비용까지 소비자가 부담하는 결과였다. 주택의 선택권 까지도 침해 한다.
분양계약 후부터 입주하는 시기까지의 모든 과정이 철저히 공급자 중심으로 이루어져 왔다."
서순탁 교수는 이어서 후분양제 실시에 문제가 될만한 부분을 하나씩 설명했다.
"경실련이 2014년 LH공사가 후분양 시범사업으로 실시한 5개 단지의 5,213 세대의 분양가를 분석한 결과를 보면 후분양제도에 따른 분양가 상승은 총 사업비 대비 0.57%, 30평 기준 170만원에 불과한 것으로 나타났다. 후분양에 따른 주택구입에 필요한 목돈마련에 대한 부담역시 이자 소득, 대출에 의한 이자비용은 오히려 감소한다.
건설 업체의 비용증가는 선분양제에 비해서 5%이하다.
선분양제 실시에 따른 공급 감소에 따른 수급불균형에 대해서는 "선분양제도의 투기적 수요를 살펴볼 필요가 있다. 2013년3월부터 2017년9월의 분양권 전매 거래건수는 약 62.6만 건으로 추정된다. 이는 같은 기간 아파트 총 거래량의 12%에 해당한다." 후분양제도의 도입으로 분양권 거래가 불가능해 지기 때문에 투기를 목적으로 분양 받는 형태가 사라질 것으로 예상하며 투기를 제외하면 수요가 줄어 들기 때문에 주택공급 감소 여파가 크기 않을 것으로 보인다."고 했다.
"2015년 주택보급률은 102.3% 이다.
연간 경제 성장률이 2~3에 머무는 저성장 시대에서는 선분양제도는 입주자에게 더 이상 시세차익을 보장해주지 못한다. 이제는 공급자 중심에서 소비자 중심으로 바뀌어야 한다."라고 말했다.
이정훈 전국 건설노조 대표는 "현재 건설노동자의 80%가 외국인 노동자다.
"싼 임금과 빠른 시공이 비용감소로 이어지는 선분양제는 주택의 질을 저하시킨다.
인구 절벽에 도달하게 되면 년간 10만에서 15만호의 주택이 년간 사라지게 된다.
튼실한 건설업체가 살아 남도록해야 한다." 고 말했다.
반론으로 조준현(대한 건설협회 정책본부장)은 "선분양제도가 분양가를 부추기지 않는다. 시장에서 결정된다. 선분양 제도가 소비자의 선택권을 침해하지 않고 오히려 후분양 의무화가 선택권을 침해한다."고 말했다. "부실시공의 대부분이 결로, 소음등 1년은 살아보아야 알수 있는 부분들이다. 선분양제와 무관하다."고 말했다.
한석만 (서울벤처대학원대학교 평생교육원 부동산학과 교수)는 후분양제도 도입에 대한 장점을 이야기했다.
장한수(SH서울주택공사)부장은 "지금까지 계속 후분양제도만 적용한 아파트를 만들었다. 80%공정에서 후분양제를 실시하는 것이 적합하지 않다고 말했다. 후분양제도는 원가에 대한 투명성은 인정한다. 분양가 상승은 선,후분양의 문제가 아니라 주변환경과 시세의 문제이다.
먼저 후분양제도 불리한 제도부터 없어 저야 한다."라고 말했다.
김영국(국토교통부 주택정책과장)은 "결국 후분양제도로 가야한다. 일부 시행중이지만 극히 작다. 후분양에 대한 자금 대출이자는 1.4%로 선분양 자금대출에 비해 매우 낮다."고 했다.
정동영의원 외에 11인이 공동 발의한 주택법 일부 개정 법률안의 주요 내용은 다음과 같다.건물의 건설 공정이 전체공정의 80%에 도달한 이후에 입주자를 모집할 수 있도록 하는 것이다.
▲ 후분양제 전면실시 토론회 국회의원 회관 후분양제 전면실시 토론회 ⓒ 강규수
김현미 국토부장관은 공공건물부터 후분양제를 적용 하겠다고 했으며 야권과의 합의하에 시행하겠다는 이야기도 했다. 하지만 서민들에게는 이른 추위가 다가온 이번 겨울은 춥기만하다.
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