처음 제가 부동산 경매를 접할 때 한가지 편견을 가지고 있었습니다.
그것은 바로 목돈이 있어야 부동산경매투자도 가능하다는 것이었습니다.
보통 주식투자 같은 경우는 몇 백 만원으로 개인투자를한다거나 그것이 여의치 않을 경우는 투자회사에 맡겨 수익을 기대합니다.
하지만 부동산의 경우 보통 우리 서민들의 전 재산이라해도 과언이 아니기 때문에
그 부분에 투자를 한다는 것 자체만으로 큰 돈이 들어갈 것이라 미리 부담부터 느끼죠.
완전히 틀린 말은 아닙니다만,
부동산경매를 공부하다 보면 우리가 생각하는 금액보다 비교적 적게 든다는 걸 깨닫게 됩니다.
특히 직장인에게는 부동산경매를 하는데 있어 좀 더 유리한 조건들을 확보할 수 있다는 것도 알게 됩니다.
그렇다면 이제부터 얼마만큼의 소액으로 부동산 경매투자가 가능하고
왜 직장인들이 부동산경매를 하는데 있어 유리한 지 설명해 보겠습니다.
1) 대출을 적절히 이용한다.
일반적인 투자, 특히주식투자의 경우 대출을 받아 투자한다고 하면 미친 짓이라고들 합니다.
주식이 오르면 모르겠지만 예기치않은 내/외부 요인으로 인해 폭락하기라도 한다면
그 투자했던 돈 자체가 바로 빚으로 바뀌어 큰 낭패를보게 되죠.
하지만 부동산경매투자에서 대출은 위험요소라기 보다는필수적인 요소입니다.
우선 부동산이라는 금액규모 자체가 상당히 크기 때문에대출을 받지 않으면 그 부동산경매를 통해서 라도 매수할 수 가 없습니다.
자기자본금이 많은 사람이라면 모르겠지만
일반적인 서민들, 직장인들이 부동산경매에 참여하기 위해서는 어쩔 수 없습니다.
그런데 일반적인 부동산매매거래와는 다르게 부동산경매는 경락잔금대출이라는 대출상품을 이용할 수가 있습니다.
일반적인 주택담보대출과는 약간 성격이 다른데 가장 큰 차이점은 일반주택담보대출의 경우 소유권등기가 완료 된 후 그 주택을 담보로 대출을 해주는 대출인 반면
경락잔금대출은 낙찰을 받은 후 소유권 등기되기 전에 그 주택을 담보로 대출해 준다는 것입니다.
따라서 소유권을 완전히 획득하지 않은 상태라도대출을 받아 부동산을 매수한 후 소유권을 획득할 수 있다는 장점이 있죠.
그렇기 때문에 평범한 일반인들이 소액으로 부동산경매에 참여하여 내 집 장만을 하거나
수익부동산을 매수해 수익을 낼 수 있는 것입니다.
여기서 잠깐,
앞서 제가 부동산경매를 하는데 있어 특히 직장인이 다른 사람들 보다 좀더 유리한 조건을 확보할 수 있다고 했는데 그 대표적인 부분중 하나가 대출조건입니다.
경락잔금대출의 경우 낙찰자가 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출을 해주는 것이지만
그 대출에 대한 조건은 낙찰자의 신용등급 및 소득증빙에 따라 조금씩 달라집니다.
경제상황 및 정부금융정책, 그리고 부동산의 조건에 따라 차이가 나겠지만
일반적으로 아파트의 경우 경락잔금대출의 한도는 낙찰가의 80%, 금리는 3.5~5.5% 정도가 됩니다.
여기서 한도와 금리의 차이를 내는 중요한 요소 중에 하나가
대출당사자의 신용등급과 소득증빙을 통한 이자납입능력입니다.
왜냐하면 현재 우리나라에서 모든 주택담보대출을 해주는 은행들은
채무자의 소득으로 대출상환능력을 점검하는 DTI (총부채상환비율)를 적용하기 때문입니다.
대출당사자의 신용등급이 좋고 이자납입능력이 좋다고 판단되면 상대적으로 한도는 높게 그리고 금리는 낮게 받을수 있는데 이러한 이유 때문에 직장인이 부동산경매를 하는데 있어 유리하다는 것입니다.
같은 조건에서 직장인들은 담보대출 또는 신용대출을 받더라도 그 이자가 꼬박꼬박 월급에서 빠져나가기 때문에 은행 입장에서는 신용이 좋고 이자납입능력 역시 좋다고 판단합니다.
더구나 직장인들은 자신의 신용등급이 조금이라도 나빠질까 봐 신용등급조회도 거의 안하고 이자는 자동이체를 시켜놓아 하루라도 연체되는 것을 방지하는 경우가 많죠.
보통 이런 조건의 직장인들은 경락잔금대출을 받을 때 가장 최상의 조건으로 받을 수 있습니다.
일반적으로 신용도 7~8등급까지 대출을 해 주는데 이 정도면 1~2등급이 되고
중도상환수수료라는 약간의 변수를 차치 하고서 라도 낙찰가의 80% 대출한도 또는 3.5%의 금리를 받을 수 있습니다.(물론 상황에 따라 대출한도와 금리는 계속해서 변합니다만)
신용등급 좋은 일반적인 직장인과 신용등급이 낮고 일정한 수입 없는 사람과의 차이를
조금 극단적으로 비교한다면 이렇습니다.
가령 2억원에 아파트를 낙찰을 받았다고 하면
최상위 등급의 직장인 A는 낙찰가의 90%인 1.8억원까지 대출을 받을 수 있고 4.0%의 금리를 적용 받는다고 가정하면 1.8억원의 대출에 매월 60만원을 이자로 납부하게 됩니다.
반면 최하위 신용등급의 낙찰자 B는 낙찰가액의 80%인 1.6억원 대출을 받고 5.5%의 금리를 적용 받아 매월 73만원을 이자로 내야 한다고 가정하면 그 대출조건의 차이는 한 눈에 봐도 알 수 있습니다.
더군다나 대출금액에서 차이가 나기 때문에 결국에는 신용등급 좋은 직장인은 취득세 및 기타비용 등을 고려하고서라도 자기자본 약 3천만원 정도만 있으면 2억원의 집을 마련할 수 있다는 이야기가 되고 그렇지 못한 조건의 낙찰자는 자기자본금으로 5천만원은 있어야 되는 상황이 된다는 것이지요.
▲ 필요자기자본 비교 낙찰자에 따라 대출조건이 달라져 결국에는 소요되는 필요자기자본금액이 달라지는 것을 설명 ⓒ 안승배
한눈에 봐도 차이가 많이나는 것을 볼 수 있습니다. 이러한 이유 때문에 수입이 일정한 직장인이 좀 더 유리한 대출조건으로 부동산경매에 참여할 수 있으며 필요한 자기자본금도 상대적으로 적게 들 수 있는 것입니다.
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