폭락하는 아파트 시세, 날개가 없다

추락하는 아파트 시세, 날개가 없다?

아파트 시세 하락으로 인해 시중이 떠들썩 하고 있다. 서울 강남을 비롯한 버블 세븐 지역의 하락 폭은 상당히 심한 모양이다. 소위 버블 세븐 지역 아파트 소유자들은 자산가치 하락에 따른 엄청난 심리적 스트레스를 받고 있겠지만, 결론부터 말하자면 더 떨어져도 된다. 즉, 현재의 아파트 시세는 2005년 이전으로 돌아가야 마땅하다는 생각이다.

[용인 죽전동 도담롯데캐슬 아파트 시세변동]

(첨부 파일 1,2)

위 표는 국민은행의 ‘kb아파트시세’에 등재된 용인시 죽전동 도담마을 롯데캐슬 아파트의 시세변동표이다. 국민은행의 ‘kb아파트시세’는 국내 금융기관이 담보대출시 적용하는 아파트 감정가로서, 신뢰도가 가장 높은 편이다.

분양 34평형, 전용 25.7평형인 이 아파트는 2002년 입주할 당시에는 2억~2억3,4천 정도에 거래가 됐으나 2005년 1월부터 시세가 오르기 시작해 2006년 말까지 2년 동안 2억이나 폭등했다. 그러다가 2007년부터 하락 조짐을 보이더니 최근에는 1억 정도 떨어진 3억7천만원에 거래되고 있다. 그래도 2005년 1월에 비하면 1억원의 시세 차익을 보이고 있다.

아파트 가격이 오르던 2005년부터 2006년 말까지 가장 바빴던 사람은 바로 아파트 현관 게시판에 ‘XX아파트 담보대출 가능금액’이란 제목의 전단지를 부착하고 다녔던 보험회사 설계사들이었다. 이들은 주당 3~15만원이나 하는 아파트 게시판 비용을 아깝게 여기지 않았다. 부착하고 돌아서면 담보대출을 의뢰하는 전화 벨이 울렸다. 그리고 그들은 대출금액의 1%를 (불법)수수료로 챙겼다.

이렇게 아파트 시세가 폭등하는 시점인 2005년 1월부터 각 은행들의 ‘묻지마 담보대출’이 시작된다. 은행들이 (실)사업자에게 감정가(KB시세)의 80~85%까지 대출을 해주자 일반 직장인들을 비롯한 비사업자들도 세무서로 달려가 사업자등록증을 내기에 바빴다. 이때부터 가내사업이 가능한 인터넷 쇼핑몰 운영, 컨텐츠 개발, 네트워크 판매 등 거주 아파트 주소를 사업장 주소로 하는 희한한 사업자가 양산되기 시작했다. 심지어 이미 폐업한 경우라도 사업자등록증 복사본만 있으면 사업자대출이 가능했다.

아래에 인용한 오마이뉴스 2006년 6월 기사를 보자. 기사에는 아파트 담보대출의 문제점과 폐해를 낱낱이 지적하고 있지만 감독 당국은 손을 놓고 있었다. 아파트 게시판에 전단지를 붙이는 보험 설계사 몇 명을 불러 죄(?)를 추궁하는 선에서 문제를 덮어버리곤 했다.

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정부는 급기야 5.31조치와 7.31조치를 발표해 급한 불을 끄려고 했지만 이미 때는 늦었다. 사람들은 정부의 조치를 비웃기라도 하듯 2006년 말을 향해 달려가고 있었다. 위에서 살펴본 용인 죽전동 아파트의 경우 2006년 10월, 11월 한달 사이 무려 4천만원이 폭등한다.

이렇게 지칠줄 모르던 폭등 기세도 그러나 2007년 들어 숨 고르기에 들어간다. 2007년의 조정기를 유지하는 데는 저축은행의 역할이 컸다. 시중은행에서 1년 거치 원금 일시 상환을 조건으로 대출을 받은 사업자 가운데 연장이 안되면 저축은행으로 갈아타야만 했다.

이 같은 조정기도 2008년 들어서는 힘을 잃고 만다. 2005년과 2006년, 시세 폭등의 부나비를 쫒아 대출을 받은 가계대출이 문제였다. 3년간 대출금의 이자만 내는 거치 기간이 지나고 원금상환이 시작되자 눈덩이처럼 불어난 금융비용을 감당할 수 없게 된 직장인도 사업자를 만들어 저축은행 문을 두들겼지만 이자만 늘어났다.

2009년 3월은 2006년 3월부터 가계대출을 받은 사람들에게 3년 거치기간이 끝나고 원금 상환을 시작해야 하는 시점이다. 즉, 열심히 노력하지 않고 아파트 시세 변동에 편승해 부를 일구려던 사람들의 허망된 꿈이 물거품이 되기 시작하는 때가 바로 2009년 3월부터 라는 것이다.

2007년 조정기와 2008년 상반기 까지의 미미한 하락세는 사업자 대출을 받은 사람들이 대출연장이 안되자 대출금을 갚기 위해 물건을 급매로 시장에 내놓은 결과지만 2009년부터는 상황이 전혀 다르게 나타날 수밖에 없는 실정이다. 350조에 이르는 엄청난 가계대출 원금상환이 시작되기 때문이다.

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