▲주요 강북 지역의 재건축 허용연한 도래물량 비교(서울시 자료로부터 선대인경제전략연구소 작성)
선대인경제전략연구소
이처럼 나 후보 공약대로 재건축 허용연한을 완화하면 서울시 주택시장에는 어떤 영향을 미치게 될까? 현재 서울시를 중심으로 한 수도권 주택시장의 수급은 중대형 위주의 분양용, 매매용 아파트 공급 과잉, 그리고 전월세 물량과 저가 소형 주택의 부족 등 수급의 불균형이 매우 심각한 상태다. 이처럼 주택 수급 불균형이 매우 심각한 상태에서 급속한 고령화에 따른 부동산 구매력의 급감으로 현재의 과도한 주택 가격이 2010년대에 지속적으로 하락할 가능성이 높아지고 있다.
이런 상황에서 나 후보 공약대로 재건축 허용연한을 완화할 경우 단기적으로는 저가 멸실 주택 증가 등으로 서민 주거난을 심화시키게 된다. 일시적으로 재건축 허용 연한이 당겨짐으로써 주택투기가 몰릴 경우 주택가격이 국지적으로 불안해질 수도 있다. 특히, 2000년대 후반 강북 주택가격 상승을 주도해온 노원구가 포함된 동북권에 투기바람을 불러일으킬 가능성은 적지 않다고 봐야 한다.
반면 길게 보면 이들 재건축 단지에서 아파트가 대량으로 공급될 시기에는 가뜩이나 공급 과잉 상태인 아파트 공급을 늘려 주택시장을 더욱 침체의 늪으로 몰고 갈 가능성이 높다. 더구나 서울시 주택시장은 2000년대의 장기 상승 국면이 끝나고 대세하락 국면에 접어드는 가운데 급격한 고령화 충격으로 일본식 장기 침체 국면을 연출할 가능성이 적지 않다.
단기적으로는 서민 주거난... 장기적으론 주택시장 침체따라서 이 경우 2020년 무렵까지도 서울시 주택시장이 지속적으로 가라앉게 될 가능성이 있다. 만약, 재건축 허용연한 완화에 따라 상대적으로 사업이 빨리 진행된 재건축 단지들의 공동주택이 2020년 무렵부터 공급되기 시작할 경우 입주 물량 충격으로 겨우 회복세를 보이는 주택시장의 침체를 장기화할 가능성이 높다.
이런 측면뿐만 아니라 행정의 일관성 및 신뢰성의 훼손, 경기 예측성의 저하, 계층적 다양성의 해체 및 서민 주거난 심화, 1인가구 등 소외계층의 고립감 심화 등 사회문화적으로도 매우 큰 부정적 효과들을 낳을 공산이 크다.
이처럼 재건축 허용연한이 불러올 부정적 효과들은 엄청나다. 이런 사정인데도 나경원 후보는 재건축 허용연한을 '강남북 균형발전'이라는 명목 아래 추진하겠다고 밝히고 있다. 하지만 그 뒤에 숨겨진 정치적 속내는 똑 같은 '강남북 균형발전'이라는 명목 아래 추진됐으나 사실상 강북 집값을 올려 '강북 표심'을 사로잡으려던 이명박의 뉴타운 사업과 마찬가지라고 할 수 있다.
하지만 일부 지역의 집값 상승 욕구를 자극해 정치 장사를 하는 것도 이제 철 지난 장사다.
2008년 총선에서 한나라당 소속의 '뉴타운돌이'들이 대거 당선됐지만, 내년 총선에서 '뉴타운돌이'들에 대한 심판 정서가 거세게 일고 있는 데서 알 수 있다.
집값 상승 욕구에 기대 무책임한 공약을 남발한 결과 지역주민들간 갈등과 반목이 커졌고, 사업은 부동산 시장의 침체로 지지부진해지는 현실을 통해 유권자들이 그들의 사기술(?)을 깨달은 것이다. 나 후보는 일부 지역 유권자들의 표심을 사로잡기 위해 서울시민 대다수의 주거안정을 훼손하려는 정책이 결국 자충수가 될 수 있음을 깨닫기 바란다.
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나경원 후보님, '뉴타운돌이'와 전사하려고요?
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