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▲  김수현 세종대 도시부동산대학원 교수가 21일 오전 서울 군자동 세종대 사무실에서 <오마이뉴스>와의 인터뷰 중 "이명박 정부가 '보유세 강화'라는 부동산 정책 규범을 무너뜨려 향후 큰 문제를 야기할 것"이라며 말하고 있다.
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"앞으로 10년간 집값 상승을 적절히 관리하는 것은 거창하게 얘기해 민족의 명운이 걸린 일이에요. 하지만 이명박 정부는 나중에 크게 후회할 일을 하고 있어요. 역사적 책임을 져야할 겁니다. 그런데 자신들이 얼마나 큰일을 저질렀는지 잘 모르고 있어요."

김수현(47) 세종대 도시부동산대학원 교수의 목소리는 차분했다. 그는 흥분된 어조를 삼가고 신중하게 말을 이었다. 참여정부 국민경제비서관으로서 부동산 정책을 주도한 그의 말 한마디 한마디에는 참여정부 시기 집값 상승에 대한 성찰이 담겼다.

그는 "현재 비정상적으로 유지되고 있는 높은 집값이 조정되지 않은 탓에, 향후 출구전략에 따른 집값하락으로 상당한 경제적 부담은 불가피하다"고 밝혔다. 앞으로가 더 문제다.

김 교수는 "이명박 정부는 '보유세 강화'라는 부동산 정책 규범을 무너뜨렸다, 향후 큰 문제를 야기할 것"이라며 "거품을 유지한 채 주택수요가 떨어지는 2020년을 맞이하면, '잃어버린 20년'을 겪은 일본의 전철을 밟게 될 것"이라고 말했다.

인터뷰는 21일 오전 서울 군자동 세종대 사무실에서 진행됐다. 그는 이명박 정부의 부동산 정책에 대해 "정책의 어려움을 이해할 수 있다"면서도 냉정한 평가를 내놓았다. 또한 김 교수는 "용산참사는 사기극으로 판명이 난 이명박식 재개발 탓에 일어났다"며 재개발에 대한 다양한 고민과 대안을 내놓았다.

"'집값 거품 유지' 이명박 정부, 역사적 책임 져야할 것"

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▲  김수현 세종대 도시부동산대학원 교수.
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- 참여정부 시기 집값 폭등에 대한 책임으로 마음이 편치 않다고 말했다. 지금은 어떤가?
"정권이 바뀐 지 2년이 거의 다 됐지만, 아직도 마음은 편치 않다. '우리(참여정부)가 잘못한 게 아직까지 영향을 끼치고 있지 않을까', '우리라면 지금 어떤 정책을 펼칠까' 등 많은 반성과 고민을 하게 된다. 무조건 비판만 할 수 있는 상황이 아니다."

- "이명박 정부가 실수를 되풀이 하지 않았으면 좋겠다"고 말한 적이 있다. 그 바람대로 되고 있다고 보나?
"이명박 정부는 '세금 폭탄'이라고 강조하며 종합부동산세, 양도소득세를 완화하는 등 '강부자 정부'로서의 이데올로기적인 정책을 펼쳤다. 경기부양책이 필요하다는 논리로 부동산 세제·규제 완화 등에 정당성을 부여하고 정치적 거부감을 없애려했다. 결국 이념형 정책과 경기부양책이 뒤섞이면서 적정선을 넘어 (정책을) 거의 다 풀어줬다."

김 교수는 "결국 규제완화와 과잉유동성이 만나면서, 조정 받아야할 부동산 가격이 조정받기는커녕 거품을 유지하면서, 위기만 연장시키고 있다"며 "앞으로 유동성 흡수를 위해 금리를 올리게 되면 상당한 경제적 부담은 불가피하다"고 밝혔다.

이어 그는 "앞으로가 더 큰 문제"라고 말했다. 그의 말을 들어보자.

"인구구조가 2019년께 정점에 도달하기 때문에 2020년부터는 주택 수요가 감소한다. 또한 우리나라 경제가 일본보다 30년 가량 후행한다는 사실에 비춰보면, 2020년에 1990년대 일본과 같은 집값 하락을 겪을 가능성이 크다. 거품 없는 상태로 2020년을 맞이해야한다.

하지만 이명박 정부는 2020년에 후회할 일을 만들고 있다. 거품이 낀 상태에서 집값 하락기를 맞이하면 가계부실로 온 나라가 큰 어려움을 겪을 것이다. 일본의 '잃어버린 20년'을 되풀이할 수 있다. 이 경우, 이명박 정부가 역사적 책임을 져야할 것이다. 문제는 이명박 정부가 스스로 무슨 일을 하고 있는지 모른다는 것이다."

종부세, 양도세 무력화... 그 대안은?

- 이명박 정부는 사실상 무력화된 종합부동산세를 내년에 지방세로 전환하기로 한 계획을 밝혔다.
"이명박 정부가 가장 잘못하고 있는 부분이다. 종부세와 같은 보유세 강화는 사회적 합의를 통해 부동산 정책의 규범이 됐다. 다주택자를 줄이고 부동산 투기를 막는 종부세는 일부 보완책이 필요했을지 모르지만, 그 원형을 유지했어야 했다. 참여정부 역시 종부세를 재산세 등 지방세로 두는 것을 고민했지만, 그렇게되면 보유세 현실화는 어렵다는 결론을 냈다. 그런데도 이명박 정부는 경제가 어렵다는 핑계로 보유세를 사실상 무력화시키려 하고 있다. 두고두고 후회할 일이다."

- 양도소득세 중과 제도가 지금 보다 더 완화될 것이라는 전망이 높다.
"우리나라는 보유세가 낮은 대신 그에 비해 양도소득세가(양도세) 높다. 양도세는 지속성이 없으면 의미가 없는데, 그동안 우리나라에서는 들쭉날쭉했다. 참여정부 때 양도세를 올렸지만 다주택자는 정권이 바뀔 때까지 집을 팔지않고 기다렸기 때문에 효과가 없었다. 실제 이명박 정부는 양도세 중과 제도를 완화했다. 양도세는 이미 국민신뢰를 잃은 지 오래다."

그렇다면 그가 생각하고 있는 대안은 무엇일까? 바로 임대소득세 현실화다. 그의 말이 이어진다.

"우리사회는 다주택자를 미워했지만, 오히려 세제완화를 통해 다주택자를 늘렸다. 또한 현재 제도에서는 다주택자들이 전세를 통해 얼마나 많은 이익을 얻는지 알 수 없고, 환수할 방법도 없었다. 임대소득세로 과세하면, 부동산을 통해 얻은 이익을 환수하고, 민간임대 시장의 가격을 안정화시킬 수 있다."

- 임대소득세 과세는 세입자 부담으로 이어진다는 비판이 있다.
"오히려 정부가 민간임대 시장에 개입해 임대료 상승 등을 제한할 수 있다. 또한 당장 과세를 하자는 게 아니라, 10년 걸쳐 임대소득세 양성화에 집중하면 된다. 독일의 경우, 민간임대주택에 사는 비율이 40%가 넘는데도 최근 금융위기 이후 주택가격의 변동이 거의 없다는 점을 눈여겨봐야 한다."

"이명박식 뉴타운은 사기극인 것으로 들통나"

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▲  김수현 세종대 교수는 "이명박식 뉴타운은 사기극"이라고 강조했다. 사진은 지난 8일 오후 전농·답십리뉴타운 지역 내의 답십리16구역 주택가 모습이다.
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이날 인터뷰에서 김수현 교수가 가장 크게 비판한 것은 뉴타운으로 상징되는 이명박식 재개발 정책이었다. 1980~90년대 20여 년간 오롯이 빈민운동에 투신했던 김 교수의 눈에는 이명박 당시 서울시장의 뉴타운 정책은 퇴행으로 느껴졌다.

그는 "1980년대 합동재개발 과정에서 많은 이가 죽고 다쳐, 1990년대 세입자들의 주거안정을 도모하자는 사회적 합의가 나왔다"며 "하지만 이명박 시장 들어, 세입자는 무시하고 무식하게 진압했기에 '용산 참사'가 발생하는 등 문제가 확산됐다"고 지적했다.

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▲  김수현 세종대 도시부동산대학원 교수.
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- 이명박식 재개발의 문제는 무엇인가?
"2005년 이명박 당시 서울시장의 재개발 정책 접근법은 '강북사람들도 뉴타운해서 돈을 벌어라'였다. 이 시장은 아파트를 더 높게 더 크게 지을 수 있도록 해주면 수익성이 생겨 재개발이 잘 진행될 것이라고 봤다. 하지만 착각이었다. 무허가 판자촌을 재배치하는 과거와 달리 현재의 도시재생사업은 합법주택이 고밀도로 모여 있는 지역을 재개발하는 것이다. 세입자가 많아 수익성이 안 나온다. 서민과 영세가옥주는 쫓겨날 수밖에 없다. 더구나 자기 돈 들여서는 재입주가 불가능하다. 결국 이명박식 뉴타운이 사기극임이 증명된 셈이다."

- 오세훈 시장의 재개발 정책을 어떻게 평가하나?
"오 시장은 뉴타운 추가지정을 않아, 더 큰 사기극이 벌어지는 것을 막았다는 점에서 평가를 받을 만하다. 하지만 뉴타운에서 세입자가 쫓겨나지 않고 공존하는 문제에 대해서는 답을 내놓지 못했다. 오 시장이 가장 중요한 것을 놓치고 있다. 2010년 서울시장 선거에서 새로운 대안을 내놓는 후보가 나와야 한다."

이명박 대통령이 대표적 친서민 정책이라며 홍보에 열을 올리고 있는 보금자리주택은 어떨까? 김 교수는 "가증스러운 정책"이라고 비판했다.

"현재 보금자리주택은 서민에겐 부담스러운 수준이고, 강남지역의 경우 엄청난 시세차익을 분양계약자가 가져가는 부작용이 발생한다. 특히, 서울 도심에서 재개발을 통해 세입자를 쫓아내더니, 그린벨트에서 서민을 위한다며 만든 보금자리주택을 만들다니… 정말 가증스럽다."